会社設立のミチシルベ

不動産投資セミナーや広告で「トーシンパートナーズ」と「JPリターンズ」の両方を知り、どちらに資料請求すべきか決めかねている方は少なくありません。ブランド力のある会社と、入居率の高さを打ち出す会社。どちらも都心のコンパクトマンション投資で名前の挙がる存在です。

両社を並べて検討するとき、気になるのは想定利回りや家賃保証の実態、そして「しつこい営業をされないか」という不安ではないでしょうか。

この記事では、トーシンパートナーズとJPリターンズを1対1で横並び比較します。基本スペック・会社の信頼性・管理方式の違いを表で整理し、どちらが自分に向いているか判断できるチェックリストも用意しました。

あわせて、両社以外の選択肢や、契約前に確認したいリスクも解説します。資料請求の前に、安心して比較できる材料をそろえていきましょう。

監修者 SOICO株式会社

共同創業者＆取締役COO　土岐 彩花（どきあやか）

SOICO株式会社

慶應義塾大学在学中に19歳で起業し、2社のベンチャー創業を経験。大学在学中に米国UCバークレー校（Haas School of Business, University of California, Berkeley）に留学し、経営学、マーケティング、会計、コンピュータ・サイエンスを履修。新卒でゴールドマン・サックス証券の投資銀行本部に就職し、IPO含む事業会社の資金調達アドバイザリー業務・引受業務に従事。2018年よりSOICO株式会社の取締役COOに就任。

SOICO株式会社 X（旧Twitter）

トーシンパートナーズとJPリターンズの違いは？結論を先に解説

結論から言うと、両社は「都心のコンパクトマンションを対象とした区分マンション投資」という点で共通しています。違いは、保証のしくみと実績の打ち出し方にあります。

トーシンパートナーズは「ZOOM」「フェニックス」という自社ブランドを持ち、家賃保証・設備保証といったサポートに強みがあります。運営は株式会社トーシンパートナーズで、非上場の会社です。

一方のJPリターンズは、運営会社であるJ.P.Returns株式会社が公表する入居率99.96%が大きな特徴です。こちらも非上場で、都心のコンパクトマンションを中心に扱っています。

どちらも投資額は10万円程度が目安で、大きな差はありません。選ぶ基準になるのは「保証の手厚さを取るか」「入居率の実績を取るか」という視点でしょう。

トーシンパートナーズが向いている人

PR:トーシンパートナーズ

トーシンパートナーズが向いているのは、管理の手間をできるだけ減らしたい方です。家賃保証や設備保証といったサポートが用意されているため、初めての区分マンション投資でも運用の負担を抑えやすいでしょう。

「ZOOM」「フェニックス」というデザイン性の高いブランドマンションに魅力を感じる方にも適しています。

ただし公式サイト上では相談導線の案内が見当たらず、相談を希望する場合は問い合わせが必要です。セミナーで幅広く情報を集めてから判断したい方には、やや物足りなく感じる場合があります。

JPリターンズが向いている人

出典: J.P.Returns公式サイト

JPリターンズが向いているのは、入居率の実績を重視する方です。J.P.Returns株式会社が公表する入居率99.96%は、空室リスクを気にする方にとって判断材料になります。

都心のコンパクトマンションを中心に扱うため、立地の資産性を重視したい方にも合うでしょう。

セミナーによる情報提供にも対応しています。まず全体像を学んでから物件を検討したい初心者の方にも向いています。

トーシンパートナーズとJPリターンズを徹底比較｜どちらを選ぶ？

ここからは両社を1対1で比較します。投資額・想定利回り・入居率・上場区分・相談形式を横並びで確認しましょう。

なお、以下の数値は各社の公表値や調査時点に基づく参考値です。想定利回りは予定された利回りであり、確約された数値ではありません。

基本スペック比較表（投資額・想定利回り・入居率）

まずは投資の入り口となる基本スペックです。投資額と想定利回りに大きな差はなく、実績指標である入居率に違いが表れています。

想定利回りはいずれも3.5%〜4.5%です。これは物件により異なる目安であり、実際の利回りは立地や契約条件で変動します。

入居率はJPリターンズの99.96%が高い数値です。ただし入居率は調査時点のデータであり、今後も同じ水準が続くとは限りません。

会社の信頼性を比較（設立・資本背景・上場有無）

倒産リスクに直結する信頼性情報を確認しましょう。両社とも非上場です。

どちらも上場企業ではありません。上場の有無だけで信頼性を判断せず、宅建業免許や賃貸住宅管理業の登録状況もあわせて確認するとよいでしょう。

上場企業の資本背景を重視する方は、後述する第三の選択肢も検討する価値があります。

管理・保証のしくみを比較（家賃保証・設備保証）

区分マンション投資で運用の手間を左右するのが、管理と保証のしくみです。ここに両社の性格の違いが出ます。

トーシンパートナーズは家賃保証・設備保証を備えています。家賃保証はサブリース（一括借り上げ）にあたり、不動産会社が物件を借り上げてオーナーに賃料を支払う管理形態です。

ただしサブリースの賃料は永続的に固定されるものではなく、契約に基づき見直される場合があります。契約前に家賃改定の条件を確認しておきましょう。
出典: 国土交通省 サブリース規制ポータル

JPリターンズも管理サービスを提供しており、公表される高い入居率がその実績とされています。管理を委託して手間を抑えたい方に向いた体制です。

どちらを選ぶ場合も、保証の適用条件や解約時の取り扱いを重要事項説明書で確認することが大切です。

トーシンパートナーズの特徴とメリット・気をつけたいこと

ここではトーシンパートナーズを単体で掘り下げます。強みと注意点を両論併記で整理しましょう。

メリット（ブランド力・家賃保証・少額から）

トーシンパートナーズの強みは、自社ブランドマンション「ZOOM」「フェニックス」を展開している点です。デザイン性の高い物件は入居者の需要を集めやすい傾向があります。

空室や設備故障の際の負担を軽減しやすく、初心者でも運用の見通しを立てやすいでしょう。

投資開始額は10万円程度が目安です。まとまった自己資金がなくても検討しやすい水準といえます。

気をつけたいこと（非上場・相談導線の少なさ）

気をつけたいのは、運営会社が非上場である点です。財務情報の開示が上場企業ほど詳細ではないため、会社の状況は自分で確認する姿勢が求められます。

公式サイト上では相談導線の案内が見当たらず、相談を希望する場合は問い合わせが必要です。セミナーで基礎から学びたい方には、情報収集の入り口がやや限られると感じるかもしれません。

家賃保証はメリットである一方、サブリースの賃料は見直される場合があります。
出典: 国土交通省 サブリース規制ポータル

利用者の評判・口コミ（肯定・否定）

肯定的な口コミでは「ブランドマンションの立地やデザインに満足している」「管理を任せられて手間が少ない」といった声が見られます。

一方で「営業の連絡が多いと感じた」という否定的な声もあります。ただし公式には、資料請求後の連絡はオーナーの意向に沿って対応するとされています。

口コミは個人の体験や時期によって評価が分かれます。実際の対応が気になる方は、資料請求時に連絡方法の希望を伝えておくとよいでしょう。

JPリターンズの特徴とメリット・気をつけたいこと

続いてJPリターンズを同じ観点で見ていきます。比較の公平性を保つため、こちらも両論併記で整理します。

メリット（高い入居率・都心コンパクトマンション）

JPリターンズの最大の特徴は、運営会社が公表する入居率99.96%です。空室リスクを重視する方にとって、有力な判断材料になります。

都心のコンパクトマンションを中心に扱うため、賃貸需要の見込みやすい立地の物件を検討しやすい点も強みです。

投資開始額は10万円程度が目安で、セミナーによる情報提供にも対応しています。基礎から学びたい初心者にも入りやすい設計です。

気をつけたいこと（非上場・物件価格帯）

JPリターンズも運営会社は非上場です。信頼性は入居率などの実績で判断することになるため、公表データの前提条件も確認しておきましょう。

都心物件を中心に扱う特性上、物件価格帯が比較的高くなる場合があります。ローン返済とのバランスを試算しておくことが大切です。

将来にわたって同じ水準が保証されるものではない点に留意しましょう。

利用者の評判・口コミ（肯定・否定）

肯定的な口コミには「入居率の高さに安心できた」「オンラインで完結できて手続きがスムーズだった」といった声があります。

否定的な口コミとしては「物件価格が想定より高かった」という意見も見られます。一方で公式サイトでは、都心立地の資産性を重視した物件選定を行っていると説明しています。

評価は投資目的によって分かれます。立地重視か価格重視か、ご自身の方針に合うかどうかで判断するとよいでしょう。

毎月のキャッシュフローで比較｜想定利回りの試算例

比較検討で見落としがちなのが、毎月のキャッシュフローです。利回りの数字だけでなく、手元に残る金額をイメージしておきましょう。

表面利回りと実質利回りの違い

表面利回り（グロス利回り）とは、年間家賃収入を物件価格で割ったもので、経費を考慮していない利回りです。広告で目にする利回りはこちらが多くなっています。

実質利回り（ネット利回り）は、家賃収入から管理費・修繕費などの経費を差し引いた実質的な利回りです。投資判断では、こちらを重視するとよいでしょう。

両社の想定利回り3.5%〜4.5%は目安の数値です。実際の手残りは経費やローン条件で変わるため、試算が欠かせません。

両社の想定物件でのキャッシュフロー試算

以下はあくまで想定利回りをもとにしたイメージ例です。実際の数値は物件・ローン条件・空室状況により変動します。

キャッシュフローは、家賃収入からローン返済・管理費・修繕積立金などを差し引いて計算します。表面利回りが高くても、経費が大きければ手残りは減ります。

資料請求や面談の際は、想定物件での実質利回りとキャッシュフローの試算を必ず提示してもらいましょう。具体的な数値で比較することが、後悔しない選択につながります。

自分に合うのはどっち？タイプ別の選び方チェックリスト

ここまでの比較を踏まえ、どちらに資料請求すべきかを判断軸ごとに整理します。自分の状況に近い項目を確認してみてください。

投資額・年収で選ぶ

両社とも投資開始額は10万円程度が目安で、この点での差は大きくありません。頭金を抑えて始めたい方は、どちらもフルローンの可否を確認するとよいでしょう。

物件価格帯を重視する方は、都心物件中心のJPリターンズの価格帯を先に確認しておくと判断しやすくなります。

管理の手間・ほったらかし度で選ぶ

管理の手間をできるだけ減らしたい方は、家賃保証・設備保証を備えるトーシンパートナーズが選択肢になります。

入居率の実績で空室リスクを抑えたい方は、公表入居率99.96%のJPリターンズが向いています。どちらも管理委託には対応しています。

信頼性・上場有無を重視して選ぶ

両社とも非上場のため、上場区分だけで優劣はつきません。信頼性は宅建業免許や管理実績、公表データの前提で判断しましょう。

上場企業の資本背景を重視する方は、次章で紹介する第三の選択肢もあわせて検討する価値があります。

診断チェックリスト（どちらに資料請求すべきか）

以下の項目で、当てはまる数が多い方を目安にしてください。

どちらか一方に絞れない場合は、両社に資料請求して比較するのも有効です。数値と担当者の対応を実際に見比べて判断しましょう。

2社以外も検討したい人向け｜マンション投資おすすめ3選

トーシンパートナーズとJPリターンズ以外も比較したい方に向けて、区分マンション投資の代表的な会社を3社紹介します。いずれも上場企業やグループ企業が運営しています。

RENOSY

出典: RENOSY（リノシー）公式サイト

AI不動産投資「RENOSY（リノシー）」は、株式会社GA technologiesが運営するサービスです。運営会社は東証グロースに上場しています。

投資開始額は10万円程度が目安で、想定利回りは3%〜5%です。入居率は99.60%（2025年10月時点）と公表されています。

手続きがオンラインで完結し、セミナーにも対応しています。上場企業の運営という信頼性を重視する方に向いた選択肢です。

プロパティエージェント

出典: プロパティエージェント公式サイト

プロパティエージェントは、東証プライム上場のミガロホールディングス株式会社グループが運営しています。ブランドは「クレイシア」「クレイシアIDZ」です。

投資開始額は10万円程度が目安で、想定利回りは3.5%〜4.5%、入居率は99%と公表されています。

オンライン完結に対応し、セミナーも用意されています。親会社が上場している資本背景を重視する方に適しています。

FJネクスト

出典: FJネクスト公式サイト

FJネクストは、東証プライム上場の株式会社FJネクストホールディングスが運営しています。「ガーラマンションシリーズ」のブランドで知られています。

投資開始額は10万円程度が目安で、想定利回りは3.5%〜5%、入居率は99%と公表されています。

オンライン完結とセミナーの両方に対応しています。上場企業の実績とブランドの両方を重視したい方に向いた選択肢でしょう。

不動産投資を始める前に知っておきたいリスクと注意点

比較で有利な条件が見えても、不動産投資にはリスクが伴います。契約前に主なリスクを理解しておきましょう。

空室・家賃下落のリスク

入居者がいなければ家賃収入は得られません。入居率が高い会社でも、個別の物件で空室が発生する可能性はあります。

周辺の家賃相場が下がれば、設定家賃も見直しを迫られることがあります。立地の賃貸需要を事前に確認しておきましょう。

サブリース（借上）契約で確認したいこと

サブリース（一括借り上げ）は空室リスクを軽減できる管理形態ですが、賃料は契約に基づき見直される場合があります。
出典: 国土交通省 サブリース規制ポータル

家賃改定のタイミングや条件、解約時の取り扱いを重要事項説明書で確認しておくことが大切です。保証があっても空室リスクが完全になくなるわけではありません。

価格変動・災害・金利上昇のリスク

不動産価格は市況によって変動します。売却時に購入価格を下回る可能性もあります。

ローンを利用する場合は、金利上昇で返済額が増えるリスクにも注意が必要です。

しつこい営業・強引な勧誘への対処法

資料請求後の営業連絡が不安な方は、申し込み時に連絡方法や時間帯の希望を伝えておくとよいでしょう。

納得できないまま契約を急ぐ必要はありません。判断に迷う場合は一度持ち帰り、複数社を比較してから決めることをおすすめします。

トーシンパートナーズ

入居率 99%
想定利回り 3.5%〜4.5%｜100,000円〜｜非上場

公式サイトはこちら

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オンラインで簡単に申し込み完了

よくある質問（Q&A）

資料請求前に多くの方が抱く疑問をまとめました。判断の参考にしてください。

まとめ｜トーシンパートナーズとJPリターンズの選び方

トーシンパートナーズとJPリターンズは、どちらも都心のコンパクトマンションを対象とした区分マンション投資の会社です。

家賃保証・設備保証で手間を減らしたい方はトーシンパートナーズ、入居率の実績を重視する方はJPリターンズが選択肢になります。両社とも非上場のため、上場企業の資本背景を重視する方は第三の選択肢も比較するとよいでしょう。

投資額や想定利回りに大きな差はないため、最後は担当者の対応や試算の納得感で判断するのが現実的です。迷う場合は両社に資料請求し、実際の数値を見比べてご自身の投資方針に合うかご検討ください。

不動産投資は元本や利益が保証された金融商品ではありません。不動産価格の変動、空室の発生、修繕費の増加、金利の変動等により、投資元本を下回る損失が生じる可能性があります。投資を行う際は、事業者の登録状況を確認し、契約内容や重要事項説明書をよくお読みのうえ、ご自身の判断と責任で投資判断を行ってください。

監修者 SOICO株式会社

共同創業者＆取締役COO　土岐 彩花（どきあやか）

SOICO株式会社

慶應義塾大学在学中に19歳で起業し、2社のベンチャー創業を経験。大学在学中に米国UCバークレー校（Haas School of Business, University of California, Berkeley）に留学し、経営学、マーケティング、会計、コンピュータ・サイエンスを履修。新卒でゴールドマン・サックス証券の投資銀行本部に就職し、IPO含む事業会社の資金調達アドバイザリー業務・引受業務に従事。2018年よりSOICO株式会社の取締役COOに就任。

SOICO株式会社 X（旧Twitter）

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