会社設立のミチシルベ

ハウスメーカーからアパート建築の提案を受けたものの、提示された金利が高いのか低いのか判断できずに戸惑っていませんか。アパートローンは金融機関のタイプによって金利に差があり、ランキングや相場を押さえずに契約すると、長期的な返済負担で損をする可能性があります。

金利はわずかな差でも、数千万円を数十年かけて返済するアパート経営では、総返済額に大きな影響を与えます。だからこそ、借入先選びは慎重に進めたいところです。

この記事では、都市銀行・地方銀行・信用金庫・ネット銀行・日本政策金融公庫といった金融機関タイプ別の金利相場を一覧で整理します。あわせて固定金利と変動金利の違い、低金利で借りるコツ、審査のポイントまで解説します。

金利差が返済総額やキャッシュフローにどう効くのかも、シミュレーションで具体的に示します。初めての方も、2棟目を検討中の方も、自分に合った借入先を見極める判断材料として役立ててください。

監修者 SOICO株式会社

共同創業者＆取締役COO　土岐 彩花（どきあやか）

SOICO株式会社

慶應義塾大学在学中に19歳で起業し、2社のベンチャー創業を経験。大学在学中に米国UCバークレー校（Haas School of Business, University of California, Berkeley）に留学し、経営学、マーケティング、会計、コンピュータ・サイエンスを履修。新卒でゴールドマン・サックス証券の投資銀行本部に就職し、IPO含む事業会社の資金調達アドバイザリー業務・引受業務に従事。2018年よりSOICO株式会社の取締役COOに就任。

SOICO株式会社 X（旧Twitter）

アパートローン金利ランキング｜金融機関タイプ別の相場をまず確認

アパートローンの金利は、どの金融機関から借りるかで大きく変わります。まずは金融機関タイプ別の金利水準の傾向をつかみましょう。

一般的に、金利の低い順に並べると日本政策金融公庫や都市銀行が低く、ノンバンク系が高めになる傾向があります。ただし低金利の金融機関ほど審査は厳しくなりがちです。

以下は、公開情報や各種調査をもとにした金融機関タイプ別の金利水準の傾向を示す目安です。具体的な金利は市場環境や各機関の方針で変動するため、断定的な数値ではなく相対的な傾向として捉えてください。実際の適用金利は、借入する方の属性や物件評価、融資条件によって変動します。

金利は市場環境や各金融機関の方針によって随時変動するため、最新の条件は各機関への確認が欠かせません。

低金利を狙うなら都市銀行や日本政策金融公庫が候補になります。一方、属性や物件に不安がある方は、地方銀行や信用金庫など柔軟な機関から検討するのが現実的でしょう。

アパートローンとは？住宅ローンとの違いをやさしく解説

アパートローンと住宅ローンは、どちらも不動産を対象とした融資ですが、目的も審査基準も異なります。混同したまま借入方法を選ぶと、審査で不利になることもあります。

アパートローンの基礎知識と使いみち

アパートローンは、賃貸用のアパートやマンションを購入・建築するための事業用ローンです。家賃収入を返済原資とする点が大きな特徴になります。

対象となるのは、投資・賃貸経営を目的とした物件です。自分が住むための住宅には使えません。

審査では、借入する方の年収や勤続年数だけでなく、物件の収益性も重視されます。想定される家賃収入が返済に見合うかが、融資判断の軸になるのです。

住宅ローンとの違い｜金利・審査・使途

最大の違いは、資金の使いみちです。住宅ローンは本人や家族が居住する住宅のための融資で、賃貸経営には使えません。

金利はアパートローンのほうが高めに設定される傾向があります。事業性融資であり、空室などのリスクを織り込むためです。

審査の観点も異なります。住宅ローンが返済者の属性を中心に見るのに対し、アパートローンは物件の収益性と事業計画の妥当性を重視します。

使途は正しく申告することが基本です。

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固定金利と変動金利の違い｜どちらを選ぶべき？

アパートローンを組むとき、固定金利と変動金利のどちらを選ぶかは重要な判断です。それぞれに向き・不向きがあります。

固定金利のメリット・デメリット

固定金利は、借入期間中または一定期間、金利が変わらないタイプです。返済額が確定するため、長期の返済計画を立てやすい点が魅力でしょう。

キャッシュフローの見通しを重視する方に向いています。

一方、デメリットは変動金利より当初の金利が高めに設定される点です。金利が上がらなければ、結果的に割高になる可能性もあります。

変動金利のメリット・デメリット

変動金利は、市場金利に応じて適用金利が見直されるタイプです。一般に固定金利より当初の金利が低く、返済負担を抑えやすいのが利点になります。

低金利が続けば、総返済額を抑えられる可能性があります。これが変動金利を選ぶ最大の動機でしょう。

ただし金利が上昇すれば返済額が増えます。将来の返済額が読みにくく、金利上昇リスクを自分で負う点がデメリットです。

住宅ローンには返済額の急増を抑える5年ルール・125%ルールがありますが、アパートローンでは適用されない商品も多くあります。契約前に必ず確認しておきましょう。

タイプ別の向き・不向きの見分け方

返済計画の安定を最優先する方や、金利上昇に備えたい方は固定金利が向いています。長期保有を前提とするケースでも安心感があります。

低金利のメリットを取りにいきたい方、繰り上げ返済で早期完済を目指す方は変動金利が選択肢になります。金利上昇に対応できる資金余力があるかが判断軸です。

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金利差でこんなに変わる｜返済シミュレーション

金利は「わずか1%」でも、長期・高額の借入では総返済額に大きく響きます。具体的な数字で確認しましょう。

2％と3.5％で返済総額はいくら違う？

借入額5,000万円、返済期間30年、元利均等返済の前提で金利別に試算します。あくまで概算の目安としてご覧ください。

2.0%と3.5%では、総返済額に1,400万円以上の差が生じます。月々の返済でも約4万円の開きです。

この差は、金融機関選びや交渉でどこまで金利を下げられるかに直結します。相場を知る意味がここにあります。

金利が実質利回り・キャッシュフローに与える影響

アパート経営の収益は、家賃収入からローン返済や経費を差し引いた手残りで決まります。金利が上がれば返済が増え、手残りは圧迫されます。

表面利回り（グロス利回り）が同じでも、金利が高いと実質利回り（ネット利回り）は下がります。表面上の数字だけで判断すると危険です。

たとえば家賃収入が同じでも、金利が1%上がれば毎月のキャッシュフローは数万円単位で悪化しえます。空室が重なれば、返済が家賃収入を上回る局面も起こりえます。

融資条件を検討する際は、金利・融資期間・融資比率を含めてキャッシュフロー全体で判断するとよいでしょう。金利だけに注目すると全体最適を見失います。

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低金利で借りるコツと審査に通るためのポイント

同じ物件でも、借入する方の準備次第で適用金利や審査結果は変わります。低金利を引き出すための要点を押さえましょう。

金利を下げるために準備したいこと

まず重視したいのが自己資金です。頭金を厚くすると融資比率が下がり、金融機関のリスクが減るため金利交渉で有利になります。

複数の金融機関から条件を取り、比較材料を持つことも効果的です。他行の提示条件は、交渉の根拠になります。

既存の取引実績や、給与振込・預金といった関係性も評価につながります。メインバンクへの相談は選択肢の一つでしょう。

審査で見られる4つの基準

アパートローンの審査では、主に次の4点が見られます。どれか一つが弱くても、他で補える場合があります。

事業計画は、空室や修繕費を織り込んだ現実的な内容が評価されます。楽観的すぎる計画は、かえって信頼を損ねます。

頭金が少ない・属性に不安がある場合の選択肢

頭金が少ない方や属性に自信がない方は、審査が比較的柔軟な金融機関を検討しましょう。地方銀行や信用金庫、ノンバンク系が候補になります。

日本政策金融公庫は、公的機関として創業・事業支援の性格を持ち、属性だけで門前払いになりにくい側面があります。融資期間が短めな点には注意が必要です。

返済がキャッシュフローを圧迫しないか、複数のシナリオで確認してから進めるとよいでしょう。

アパート経営に強い不動産投資会社おすすめ5選

融資や物件選びを相談するなら、実績のある不動産投資会社の活用も有効です。ここでは、アパート・一棟経営や頭金を抑えた投資に対応する会社を紹介します。

各社で得意分野や取扱物件が異なります。自分の投資方針に合うかを基準に検討してください。

トーシンパートナーズ

PR:トーシンパートナーズ

トーシンパートナーズは、株式会社トーシンパートナーズが運営するマンション投資サービスです。都心部を中心としたコンパクトマンションの開発・販売・管理を手がけています。

取り扱いブランドはZOOM、フェニックスです。初期費用の目安は100,000円からで、物件・ローン条件により異なります。

想定利回りは3.5%〜4.5%が目安です。入居率は99%と安定した実績を示しています。

会社の上場区分は非上場です。開発から管理まで一貫して手がける体制を、物件の質と合わせて確認するとよいでしょう。

J.P.Returns

出典: J.P.Returns公式サイト

J.P.Returnsは、J.P.Returns株式会社が運営するコンパクトマンション投資に強みを持つサービスです。運営会社は非上場です。

初期費用の目安は100,000円からで、自己資金・頭金の目安になります。物件やローン条件により異なる点は理解しておきましょう。

想定利回りは3.5%〜4.5%が目安で、物件によって変わります。入居率は99.98%と高い実績を公表しています。

オンライン完結の手続きに対応し、セミナーも開催しています。コンパクトマンションを軸に資産形成を考える方に向いています。

RENOSY

出典: RENOSY（リノシー）公式サイト

RENOSY（リノシー）は、株式会社GA technologiesが運営するAI不動産投資「RENOSY（リノシー）」です。運営会社は東証グロースに上場しています。

初期費用の目安は100,000円からで、フルローンを組んだ場合の目安です。手続きがオンラインで完結する点も、忙しい方には利点でしょう。

想定利回りは3%〜5%が物件イメージの目安です。入居率は99.6%（2025年10月時点）と高水準を保っています。

セミナーも用意されており、情報収集から始めたい初心者にも相談しやすい体制です。都市部の物件を厳選して取り扱っています。

シノケンハーモニー｜頭金0円・アパート経営に強み

出典: シノケンハーモニー公式サイト

シノケンハーモニーは、頭金0円プランを用意し、アパート経営に強みを持つサービスです。物件価格は2,000万円台からが目安になります。

運営はシノケンハーモニーで、親会社のシノケングループはMBOを実施し2024年に上場廃止となりました。入居率は99.0%（自社管理物件全体）です。

想定利回りは4.0%〜6.0%が自社開発アパート・マンションの実績ベースの目安です。頭金を抑えて一棟経営を始めたい方に向いています。

手続きは一部オンラインに対応し、セミナーと個別相談の両方が可能です。アパートローンの相談も含め、融資回りの支援を受けやすいでしょう。

武蔵コーポレーション｜一棟物件特化

出典: 武蔵コーポレーション公式サイト

武蔵コーポレーションは、収益不動産に特化し、一棟アパート・マンション投資に強みを持つ富裕層向けサービスです。運営は武蔵コーポレーションです。

物件価格は5,000万円台からが目安で、まとまった資金を前提とします。一棟物件の表面利回り（グロス利回り）の目安は7.0%〜10.0%です。

入居率は98.87%（管理物件全体）を公表しています。高利回りを狙う一棟投資に関心がある方の選択肢になるでしょう。

手続きは一部オンラインに対応し、個別相談で進めます。規模拡大を見据えた相談に向いた体制です。

サービスの比較表｜投資額・想定利回り・実績で比較

紹介した5社を、投資開始額・想定利回り・実績などの数値で横断比較します。いずれも現物の不動産投資サービスです。

入居率も調査時点のデータで、今後変動します。

投資額の大きさと利回りは必ずしも比例しません。自己資金や目指す運用規模に合わせて、無理のない範囲で選ぶとよいでしょう。

アパートローンの金利で気をつけたいこと

アパートローンを利用した投資には、金利以外にもさまざまなリスクが伴います。借入前に全体像を理解しておきましょう。

金利上昇・空室・価格変動のリスク

変動金利で借りた場合、金利が上昇すると返済額が増えます。キャッシュフローが悪化し、手残りが減る点に注意が必要です。

立地や需要を見極め、空室を織り込んだ計画が欠かせません。

不動産価格は市場環境で変動します。売却時に価格が下がっていれば、ローン残債を下回る売却益しか得られないこともあります。

固定への借り換えを検討するタイミング

金利上昇局面では、変動金利から固定金利への借り換えが選択肢になります。返済額を固定し、将来の上昇リスクを抑える狙いです。

ただし借り換えには、違約金や事務手数料などのコストが発生します。これらを含めて、本当に得になるかを試算することが大切です。

借り換えで下がる金利分と、発生するコストを比較しましょう。残債が多く返済期間が長いほど、借り換えメリットは出やすくなります。

元本保証がない点と無理のない返済計画

不動産投資に元本保証はありません。家賃収入や売却価格は変動し、投資元本を下回る損失が生じる可能性があります。

空室や金利上昇、修繕費の増加を想定し、複数のシナリオで返済可能かを確認しましょう。

楽観的な見通しだけで借入額を決めるのは危険です。余裕を持った資金計画が、長期の経営を支えます。

RENOSY（リノシー）

入居率 99.6%（2025年10月時点）
想定利回り 3〜7%｜月1万円〜｜東証グロース上場
・月1万円で将来年間96万円の副収入が見込める※1
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・東証グロース企業運営で安心

※1 ローンのご利用を前提としております。家賃収入と、返済額や各手数料等の支出との差額について当社実績から算出。諸条件により異なり、フルローンの場合、初期費用として10万円/件が必要です。ローン返済期間中は返済に充当され、当社平均家賃8万円/月を想定。諸条件により異なり、将来の運用成果を保証するものではありません。
※2 物件の所有状況により変動し、効果を保証するものではありません。

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よくある質問（Q&A）

アパートローンの金利や融資に関して、多くの方が迷う実務的な疑問に回答します。

まとめ｜金利相場を押さえて有利な借入先を選ぼう

アパートローンの金利は、日本政策金融公庫や都市銀行が低めで、ノンバンク系は高めという相場感があります。まずはタイプ別の相場を押さえることが出発点です。

固定金利は安定、変動金利は低金利という特性を理解し、自分の返済計画と資金余力から選びましょう。金利差は総返済額に大きく響くため、低金利を引き出す準備と交渉も重要です。

アパート経営に強い会社に相談すれば、融資回りの支援も受けられます。ご自身の投資方針や資金状況に合うかを、慎重に検討することをおすすめします。

不動産価格の変動、空室の発生、修繕費の増加、金利の変動等により、投資元本を下回る損失が生じる可能性があります。不動産クラウドファンディングにおいても、運用期間中の途中解約ができない場合があり、元本割れのリスクがあります。投資を行う際は、事業者の登録状況を確認し、契約内容や重要事項説明書をよくお読みのうえ、ご自身の判断と責任で投資判断を行ってください。

監修者 SOICO株式会社

共同創業者＆取締役COO　土岐 彩花（どきあやか）

SOICO株式会社

慶應義塾大学在学中に19歳で起業し、2社のベンチャー創業を経験。大学在学中に米国UCバークレー校（Haas School of Business, University of California, Berkeley）に留学し、経営学、マーケティング、会計、コンピュータ・サイエンスを履修。新卒でゴールドマン・サックス証券の投資銀行本部に就職し、IPO含む事業会社の資金調達アドバイザリー業務・引受業務に従事。2018年よりSOICO株式会社の取締役COOに就任。

SOICO株式会社 X（旧Twitter）

※本記事の数値・条件は2026年10月13日時点のものです。最新の情報は各社公式サイトをご確認ください。