会社設立のミチシルベ

「投資用不動産営業の仕事に興味があるけど、年収1000万円は本当に稼げるの？」「テレアポで断られ続けるって聞いて、自分にできるか不安…」

このような疑問や不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。

投資用不動産営業は、高年収を目指せる一方で「きつい」「精神的に厳しい」という声も多く聞かれます。

しかし、実際の仕事内容や年収の仕組み、向いている人の特徴を正しく理解すれば、自分に合った転職判断ができます。

この記事では、投資用不動産営業の仕事内容から年収レンジ、メリット・デメリット、成功のコツまで、転職検討者が知りたい情報を網羅的に解説します。

投資用不動産営業とは？仕事内容と年収の実態

投資用不動産営業は、資産運用を考えている個人や法人に対して、家賃収入を得るための投資用マンションやアパートを販売する仕事です。

居住用不動産の営業とは異なり、顧客は「自分が住むため」ではなく「投資・資産形成のため」に物件を購入します。

ここでは、投資用不動産営業の定義と基本情報を整理し、読者の最優先ニーズである「仕事内容」と「年収」に直接答えます。

投資用不動産営業の定義と役割

投資用不動産営業は、会社経営者や富裕層、公務員などの安定収入がある層に対して、投資用物件を提案・販売する営業職です。

顧客は物件を購入後、第三者に貸し出すことで毎月の家賃収入を得ることができます。

営業マンは、顧客の年収や家族構成、将来の資産形成プランをヒアリングし、最適な物件と資金計画を提案します。

新規開拓から契約締結、ローン審査サポート、引き渡しまでを一貫して担当するため、幅広い業務知識が求められます。

年収レンジとインセンティブ制度の実態

投資用不動産営業の年収は「固定給+インセンティブ」で構成されることがほとんどです。

不動産営業では固定給が20万円〜25万円程度に設定されている企業が多く、成果が出なければ年収300万円台にとどまるケースもあります。

一方で、1件あたりの取引金額が数千万円と高額なため、インセンティブも大きくなります。

高額な取引では1件の成約で数十万円のインセンティブが支払われることもあり、不動産営業のトップ層は年収1000万円以上を稼げますが、そこに到達するまでには時間がかかります。さらに上位層では年収2000万円以上を稼ぐことも可能です。

未経験から営業を始める場合、契約を取れるようになるまでには一定の期間がかかり、その間は固定給のみの生活となります。

投資用と居住用の営業の違い

投資用不動産営業と居住用不動産営業の最大の違いは、顧客の購入目的です。

居住用はモデルルームでの反響営業が主流で、顧客は「自分が住む家」を探しているため、立地や間取り、生活利便性が重視されます。

一方、投資用は「家賃収入を得るための投資商品」として物件を扱うため、利回り・税制優遇・資産価値の維持といった投資の視点が重要です。

営業手法も大きく異なり、投資用はテレアポや飛び込み営業が中心で、新規開拓に多くの時間を費やします。

投資用不動産営業の仕事内容｜1日のスケジュール例付き

投資用不動産営業の業務は、テレアポでのアポイント取得から契約締結、ローン審査サポートまで多岐にわたります。

ここでは、業務フローを時系列で解説し、1日のスケジュール例を追加して具体性を持たせます。

テレアポ（架電）でアポイントを取得する

投資用不動産営業の最初の仕事は、会社が用意した顧客リストに電話をかけ、商談のアポイントを取得することです。

リストには会社経営者や富裕層が住むエリアの住民、過去に資料請求をした見込み客などが含まれます。

一般的なテレアポでは1日に500件以上電話をかけて1〜2件のアポイント獲得が現実です。

電話口で冷たく断られたり、怒鳴られたりすることもあり、精神的な負担が大きい業務です。

商談・物件紹介・契約までの流れ

アポイントが取れたら、顧客のもとへ訪問し、詳しいヒアリングを行います。

年収や家族構成、将来の資産形成プラン、不動産投資への興味の度合いなどを聞き出し、信頼関係を築くことが重要です。

ヒアリングした内容をもとに、顧客に合った物件を提案します。

単に物件を勧めるのではなく、「この物件なら毎月これくらいの家賃収入が見込める」「将来的な資産価値はこう推移する」といった具体的な資金計画と一緒に提案することが求められます。

顧客が購入意思を示したら、買付申込書を記載してもらい、契約条件を確認して売買契約を締結します。

ローン審査サポートと引き渡し対応

投資用不動産の購入には、多くの場合、銀行のアパートローンが利用されます。

営業マンは、顧客が融資審査に通るよう、必要書類の準備や金融機関との調整をサポートします。

融資が承認されたら、物件の引き渡し手続きを行い、顧客が家賃収入を得られるよう賃貸管理会社との連携もサポートします。

契約後も顧客との関係を維持し、リピート契約や紹介を得ることが、長期的な営業成績向上につながります。

1日のスケジュール例（新人営業の場合）

以下は、投資用不動産営業の新人営業マンの1日のスケジュール例です。

テレアポ業務が1日の大半を占め、アポイントが取れれば商談に出向きます。

成果が出るまでは、この繰り返しが続きます。

投資用不動産営業のメリット5つ｜高年収を狙える理由

投資用不動産営業には、高年収を実現できる理由がいくつかあります。

ここでは、転職検討者が最も知りたいメリットを具体的に解説し、高年収の実現可能性を裏付けるデータで説得力を持たせます。

20代で年収1000万円も可能な高インセンティブ

投資用不動産営業の最大の魅力は、成果次第で若くして高年収を実現できることです。

1件あたりの取引金額が数千万円と高額なため、仲介手数料や販売利益も大きく、その一部がインセンティブとして営業マンに還元されます。

例えば、3,000万円の物件を1件成約で数十万円のインセンティブになることもあります。

トップ営業マンになれば、年収2000万円以上を稼ぐことも珍しくありません。

未経験からでも挑戦できる

投資用不動産営業は、学歴や経験を問わず採用されやすい職種です。

多くの企業が未経験者向けの研修制度を用意しており、営業トークのロープレ研修や不動産・金融・税務の基礎知識を学ぶ機会が提供されます。

宅地建物取引士（宅建）の資格があれば契約業務を一人で完結できますが、資格がなくても営業活動自体は可能です。

入社後に資格取得をサポートする企業も多く、未経験からでもキャリアをスタートできます。

金融・税務・法律の幅広い知識が身につく

投資用不動産営業では、不動産だけでなく、金融・税務・法律といった幅広い知識が求められます。

顧客に対して、ローンの金利や返済計画、税制優遇（減価償却や損益通算による税金対策）、相続対策などを提案する必要があるためです。
出典: 国税庁 不動産所得の損益通算

これらの知識は、不動産業界だけでなく、金融業界やコンサルティング業界など他業種への転職時にも活かせます。

富裕層・経営者層との人脈形成

投資用不動産の顧客は、会社経営者や医師、弁護士、地主など、社会的地位の高い富裕層が中心です。

こうした顧客と商談を重ねることで、普段では出会えない人脈を形成できます。

信頼関係を築ければ、リピート契約や紹介につながり、営業成績の向上にも寄与します。

また、富裕層の考え方やビジネス感覚を学ぶことで、自分自身の視野も広がります。

成果が目に見えるやりがい

投資用不動産営業は、成果が給与に直結するため、努力が報われる実感を得やすい仕事です。

1件の成約で大きなインセンティブが入ることもあり、自分の頑張りが数字として明確に表れます。

また、顧客が不動産投資を通じて資産形成に成功し、感謝の言葉をもらえたときには、大きなやりがいを感じられます。

投資用不動産営業のデメリット6つ｜きついと言われる理由

投資用不動産営業には高年収というメリットがある一方で、「きつい」「辛い」と言われる理由も多く存在します。

ここでは、読者の不安に正面から答え、デメリットを隠さず提示することで信頼性を確保します。

テレアポで断られ続ける精神的負担

投資用不動産営業の最大の難関は、テレアポでのアポイント取得です。

一般的なテレアポでは1日に500件以上電話をかけても、アポイントが取れるのは1〜2件程度が現実で、ほとんどが断られます。

電話口で「迷惑だ」「怪しい」と言われたり、ガチャ切りされたり、時には怒鳴られることもあります。

強いメンタルと、断られても気持ちを切り替えて次の電話をかけ続ける忍耐力が求められます。

顧客の不信感への対処が必要

投資用不動産営業は、「押し売り」「詐欺」といったネガティブなイメージを持たれやすい職種です。

過去に強引な営業や不利な契約を結ばされた経験がある顧客も多く、最初から警戒されることが一般的です。

こうした不信感を払拭するためには、誠実な対応と正確な情報提供が不可欠です。

顧客の利益を最優先に考え、デメリットやリスクも包み隠さず説明することで、信頼関係を築く必要があります。

固定給が低く収入が不安定

投資用不動産営業の給与は「固定給+インセンティブ」で構成されますが、固定給は20万円〜25万円程度と低めに設定されている企業が多いです。

成果が出なければ、固定給のみの収入となり、年収300万円台にとどまるケースもあります。

収入の不安定さは、生活のプレッシャーとなり、精神的な負担を増大させます。

幅広い専門知識の習得が必須

投資用不動産営業では、不動産だけでなく、金融・税務・法律といった幅広い知識が求められます。

顧客は会社経営者や富裕層が多く、営業マンよりも博識なケースも少なくありません。

こうした顧客と対等に話せるよう、常に勉強を続ける必要があります。

利回りの計算、税制優遇の仕組み、ローンの金利や返済計画、相続対策など、覚えることが多く、初心者には負担が大きいです。

休みが取りにくい働き方

投資用不動産の顧客は会社員が多いため、商談は土日や祝日、夜間に集中します。

土日は営業活動を行い、平日の火曜日や水曜日を定休日とする企業が一般的です。

また、顧客対応や契約書類の準備を営業時間外に行うことも多く、残業が発生しやすい環境です。

プライベートの時間が犠牲になることも多く、ワークライフバランスを重視する人には向かない可能性があります。

ノルマ達成のプレッシャー

投資用不動産営業では、月単位や四半期単位で厳しいノルマが設定されることが一般的です。

1件あたりの取引金額が大きいため、ノルマ達成のハードルも高く、簡単には達成できません。

ノルマ未達成が続くと、上司からの叱責や社内での居心地の悪さを感じることもあります。

なぜ営業マン自身は不動産投資をしないのか？4つの理由

「投資用不動産を勧める営業マンは、自分自身も不動産投資をしているのか？」という疑問を持つ読者も多いでしょう。

実際には、営業マン自身が不動産投資をしていないケースが多く、その理由を理解することで、営業職への信頼性の問題を解消できます。

物件を買えるほど年収が高くない

投資用不動産営業の新人や中堅営業マンの多くは、固定給が低く、インセンティブも安定していないため、物件を購入できるほどの年収がありません。

投資用マンションの価格は数千万円単位であり、銀行のローン審査に通るには安定した年収が必要です。

不動産営業のトップ層は年収1000万円以上を稼げますが、そこに到達するまでには時間がかかります。

そのため、営業マン自身が物件を購入するのは現実的に難しいケースが多いのです。

不動産業者の社員には融資しない銀行がある

銀行によっては、不動産業者の社員に対して投資用不動産のローン審査が厳しくなるケースがあると言われています。

理由は、不動産業者の社員が物件を購入する場合、「自社の物件を社員に押し付けているのではないか」「内部情報を利用した不正な取引ではないか」といった疑念を持たれるためです。

優良物件は顧客に優先的に回される

投資用不動産営業の企業では、優良物件は顧客に優先的に販売されるケースが多いです。

理由は、優良物件を社員に販売してしまうと、会社の利益が減少するためです。

営業マンが物件を購入する場合、社員割引が適用されることもありますが、利回りの高い優良物件は顧客に回されるため、営業マンが手に入れられる物件は限られます。

営業マンと顧客のニーズが異なる

投資用不動産営業マンと顧客では、不動産投資に対するニーズが異なります。

顧客は、長期的な資産形成や税金対策、相続対策といった明確な目的を持って投資用不動産を購入します。

一方、営業マンは「高年収を稼ぐこと」が主な目的であり、不動産投資そのものへの興味が薄いケースも多いです。

また、営業マンは不動産投資のリスクを熟知しているため、自分自身が投資するよりも、営業活動で稼ぐ方が効率的だと考える人も少なくありません。

投資用不動産営業に向いている人・向いていない人

投資用不動産営業は、誰にでも向いている仕事ではありません。

ここでは、読者の適性判断を支援するため、向いている人・向いていない人の特徴を診断形式で解説します。

向いている人の5つの特徴

1. 高収入を目指す意欲が強い人
投資用不動産営業の最大の魅力は、成果次第で高年収を実現できることです。年収1000万円以上を目指して、努力を続けられる人に向いています。

2. 断られてもめげない強いメンタルを持つ人
テレアポで1日に何度も断られ続けても、気持ちを切り替えて次の電話をかけられる忍耐力が必要です。失敗を引きずらず、前向きに行動できる人が成功しやすいです。

3. 学び続ける姿勢がある人
投資用不動産営業では、不動産・金融・税務・法律といった幅広い知識が求められます。常に勉強を続け、専門知識を習得する意欲がある人に向いています。

4. コミュニケーション能力が高い人
富裕層や経営者層との商談では、信頼関係を築くためのコミュニケーション能力が重要です。相手の話をよく聞き、的確な提案ができる人が成果を出しやすいです。

5. 成果主義の環境で働きたい人
年功序列ではなく、実力主義の環境で自分の能力を試したい人には最適です。成果が給与に直結するため、努力が報われる実感を得られます。

向いていない人の3つの特徴

1. 安定した収入を重視する人
固定給が低く、成果が出なければ収入が不安定になるため、安定した給与を求める人には向きません。

2. プレッシャーに弱い人
厳しいノルマや上司からの叱責、顧客からの冷たい対応など、精神的な負担が大きい仕事です。プレッシャーに弱い人には辛い環境です。

3. ワークライフバランスを重視する人
土日や祝日、夜間の営業活動が多く、プライベートの時間が犠牲になることもあります。仕事とプライベートのバランスを重視する人には向きません。

テレアポで成果を出すための実践テクニック

投資用不動産営業の成否を左右するのが、テレアポでのアポイント取得です。

ここでは、競合が扱っていない差別化コンテンツとして、テレアポの成功率を上げる具体的な方法を提示し、読者の不安を軽減します。

架電500件で1-2件のアポを取る現実

一般的なテレアポでは、1日に500件以上電話をかけても、アポイントが取れるのは1〜2件程度が一般的です。

成功率は0.2%〜0.4%程度であり、ほとんどが断られる現実を受け入れる必要があります。

成功率が1%になれば、500件架電で5件のアポイントが取れる計算になり、営業成績が大きく向上します。

トークスクリプトの良い例・悪い例

悪い例：
「お忙しいところ恐れ入ります。〇〇不動産の△△と申します。投資用マンションのご案内でお電話しました。今お時間よろしいでしょうか？」

この例では、最初から「投資用マンション」と言ってしまうため、顧客は「営業電話だ」と警戒し、すぐに断られる可能性が高いです。

良い例：
「お忙しいところ恐れ入ります。〇〇不動産の△△と申します。以前、資産運用に関する資料をご請求いただいた件でお電話しました。現在、資産運用にご興味はございますか？」

この例では、「資料請求」という過去の接点に触れることで、顧客の警戒心を和らげることができます。

また、「投資用マンション」ではなく「資産運用」という広い表現を使うことで、顧客の関心を引きやすくなります。

断られたときのメンタルケア方法

テレアポで断られ続けることは、精神的に大きな負担となります。

以下のメンタルケア方法を実践することで、心の負担を軽減できます。

投資用不動産営業への転職方法と企業の選び方

投資用不動産営業への転職を成功させるためには、企業選びが重要です。

ここでは、転職希望者の行動を支援するため、優良企業の見分け方を具体的に解説し、ブラック企業回避のポイントを提示します。

未経験者向けの研修制度が充実した企業を選ぶ

未経験から投資用不動産営業に挑戦する場合、研修制度が充実した企業を選ぶことが重要です。

営業トークのロープレ研修、不動産・金融・税務の基礎知識を学ぶ研修、先輩社員との同行研修など、段階的に営業スキルを習得できる環境が整っている企業を選びましょう。

固定給の最低保証額を確認する

投資用不動産営業の給与は「固定給+インセンティブ」で構成されますが、固定給が低すぎると、成果が出ない期間に生活が苦しくなります。

固定給が20万円〜25万円程度の企業が多いですが、中には固定給が極端に低く設定されている企業もあります。

転職前に、固定給の最低保証額を確認し、生活が成り立つかどうかを判断しましょう。

上場企業・グループ会社の安定性

投資用不動産営業の企業選びでは、上場企業やグループ会社の安定性も重要なポイントです。

上場企業は、コンプライアンス体制が整っており、強引な営業や違法な契約を強いられるリスクが低いです。

また、給与体系や福利厚生が明確で、安心して働ける環境が整っています。

例えば、GAtechnologies（東証グロース上場）、グローバル・リンク・マネジメント（東証プライム上場）、FJネクスト（東証プライム上場）、シーラ（東証スタンダード上場）などは、上場企業として信頼性が高いです。
出典: 株式会社GA technologies 会社概要

ブラック企業の見分け方（過度なノルマ・離職率）

投資用不動産営業の企業の中には、過度なノルマや長時間労働を強いるブラック企業も存在します。

以下のポイントをチェックして、ブラック企業を避けましょう。

転職エージェント・求人サイトの活用法

投資用不動産営業への転職を成功させるためには、転職エージェントや求人サイトを活用することが有効です。

不動産業界に特化した転職エージェント（例：宅建Jobエージェント、不動産キャリアエージェントなど）は、業界の内情に詳しく、優良企業の紹介や面接対策のサポートを受けられます。

また、求人サイトで企業の給与体系や福利厚生、研修制度を比較し、自分に合った企業を見つけることが重要です。

投資用不動産営業のキャリアパスと将来性

投資用不動産営業で経験を積んだ後、どのようなキャリアパスがあるのかを理解することで、長期的な視点での判断材料を提供します。

昇進・マネジメント職への道

投資用不動産営業で実績を上げれば、営業マネージャーや支店長といったマネジメント職に昇進する道があります。

マネジメント職になれば、固定給が上がり、チーム全体の成果に応じたインセンティブも得られるため、年収がさらに向上します。

また、部下の育成や営業戦略の立案といった、営業以外のスキルも身につけることができます。

独立開業・フリーランスの可能性

投資用不動産営業で培った営業スキルや人脈を活かして、独立開業する道もあります。

自分で不動産仲介会社を立ち上げたり、フリーランスの不動産エージェントとして活動したりすることで、自由度の高い働き方が実現できます。

他業種への転職事例（金融・コンサル等）

投資用不動産営業で身につけた金融・税務・法律の知識や、富裕層との商談経験は、他業種への転職時にも高く評価されます。

例えば、金融機関の営業職、コンサルティング会社、資産運用アドバイザーなど、幅広い業界で活躍できます。

営業スキルと専門知識を武器に、キャリアの幅を広げることが可能です。

よくある質問（Q&A）

投資用不動産営業に関する細かな疑問を解消するため、FAQ形式で網羅的に回答します。

まとめ｜投資用不動産営業は高年収を狙える一方で覚悟も必要

投資用不動産営業は、成果次第で20代で年収1000万円以上を稼げる魅力的な職種です。

未経験からでも挑戦でき、金融・税務・法律といった幅広い知識を習得できるため、長期的なキャリア形成にも役立ちます。

一方で、テレアポで断られ続ける精神的負担、厳しいノルマ、固定給の低さによる収入の不安定さなど、「きつい」と言われる理由も多く存在します。

投資用不動産営業への転職を検討する際は、自分の適性を見極め、企業選びを慎重に行うことが重要です。

固定給の最低保証額、研修制度の充実度、上場企業の安定性、ブラック企業の見分け方などをチェックし、自分に合った企業を見つけましょう。

一方で、安定した収入を重視する人や、プレッシャーに弱い人、ワークライフバランスを重視する人には向かない可能性があります。

自分の価値観やキャリアプランに照らし合わせて、慎重に転職判断を行ってください。

本記事は投資用不動産営業という職業について解説するものであり、不動産投資を推奨するものではありません。