会社設立のミチシルベ

「中古アパートって本当に儲かるの？」と疑問を持ちながら、具体的な利回りや失敗リスクがわからずに踏み出せない方は多いでしょう。

中古アパート投資は、新築と比べて高い表面利回り（グロス利回り）が期待でき、税金対策の手段としても注目されています。一方で、修繕費の増大や空室リスク、近年の金利上昇など、事前に把握しておくべきリスクも少なくありません。

この記事では、2025〜2026年の最新市場データをもとに、中古アパート投資のメリット・デメリットを網羅的に解説します。新築アパートや区分マンション投資との比較、税金対策の仕組み、金利上昇シミュレーション、購入フロー、失敗事例まで、初心者から中級者まで役立つ情報をまとめました。

中古アパート投資は儲かる？結論と利回り相場を先に確認

結論から言えば、中古アパート投資は「条件次第で高い収益性が期待できる投資手法」です。ただし、物件の選び方・融資条件・管理体制によって結果は大きく変わります。

一棟アパートの平均利回りは8%前後（2025年最新データ）

不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」によれば、2024年（2024年1月～12月期）の一棟アパートの平均利回りは8.19%でした。2023年から2024年にかけて、8%前後で推移しています。
出典: 健美家 収益物件市場動向年間レポート2024年

2024年の平均価格は7,787万円のため、平均して年間約638万円の収入が得られる計算です。ただしこれは表面利回りによる単純計算であり、実際の手取り収入は管理費・修繕費・税金等を差し引いた実質利回りで判断する必要があります。

地域差も大きく、 首都圏の一棟アパート平均利回りは7.62%（平均価格8,169万円）と全国平均より低い一方、賃貸需要の高さから低い空室率を維持しやすいという強みがあります。
出典: 健美家 収益物件市場動向年間レポート2024年

一方、 都心では築年数を重ねても利回りが下がりにくく、築20年超でも東京23区は6%台なのに対し、地方では利回り10%を超えるところも出てきます。

※上記は健美家 収益物件市場動向年間レポート2024年（2024年1月～12月期）をもとにした参考値です。実際の利回りは物件の立地・状態・管理状況により大きく異なります。
出典: 健美家 収益物件市場動向年間レポート2024年

中古アパートが「儲かりやすい」と言われる3つの理由

中古アパートが収益性で注目される理由は、主に3点あります。

第一に、新築より購入価格が低いため、同じ家賃収入でも利回りが高くなりやすい点です。 健美家データでは築20年超の平均利回りは9.39%であり、木造なら築30〜40年前後で建物の価値がほぼ土地値に近い価格のアパートが最も高い表面利回りを期待でき、物件・立地によっては10%を超えるケースも見られます。

第二に、減価償却を活用した税金対策の効果が大きい点です。これは後の章で詳しく解説します。

第三に、オーナーチェンジ物件であれば購入直後から家賃収入が得られる点です。入居者がすでにいる状態で購入するため、空室期間ゼロでスタートできます。

中古アパート投資の7つのメリット

中古アパート投資には、他の投資手法にはない固有のメリットがあります。それぞれ確認していきましょう。

新築より高い利回りを期待できる

新築・築浅アパートの表面利回りの目安が5〜6%前後なのに対し、築20年以上の中古一棟アパートは7%前後が目安です。新築・築浅アパートは物件価格が中古より高い分、表面利回りは低くなる傾向があります。
出典: 健美家 収益物件市場動向年間レポート2024年

高い表面利回りは、投資回収期間の短縮につながります。ただし、実質利回り（ネット利回り）は修繕費・管理費などを差し引くため、表面利回りより低くなる点に注意が必要です。

減価償却を使った税金対策ができる

中古アパートは耐用年数が短い分、1年あたりの減価償却費が大きくなります。 木造アパートの法定耐用年数は22年ですが、築22年以上の物件を購入して経費計上する場合は「耐用年数4年（償却率25%）」の物件として減価償却できます。5,000万円の物件（建物部分全額と仮定した場合）であれば初年度の減価償却費は1,250万円になります。なお、減価償却の対象は建物部分のみであり、土地は対象外です。実際の減価償却費は土地・建物の按分比率により異なります。
出典: 国税庁 No.5404 中古資産の耐用年数

不動産所得は給与所得など他の所得との損益通算が可能なため、減価償却費を計上して赤字として申告すれば所得税や住民税の負担を抑えられます。
出典: 国税庁 No.2250 損益通算

物件価格の下落スピードが緩やかになる

新築物件は購入直後から「新築プレミアム」が失われ、価格が大きく下落します。中古物件はすでに一定の価格下落を経ているため、 築10年で1割程度、築20年で2割程度価格が下がることから、立地やタイミング次第では手ごろな物件もあります。 購入後の下落幅が相対的に小さくなりやすい点はメリットです。

複数室で空室リスクを分散できる

一棟アパートは複数の住戸を保有するため、1室が空室になっても他の住戸の家賃収入で補えます。区分マンション（1室のみ保有の場合）では空室=収入ゼロになりますが、 一棟で複数の入居者がいるため、空室リスクが分散されます。

オーナーチェンジで購入直後から家賃収入が得られる

入居者がいる状態（オーナーチェンジ）で物件を購入すると、引き渡し翌月から家賃収入が入ります。新築の場合は入居者募集から始まるため、収入が安定するまでに時間がかかります。

ただし、オーナーチェンジ物件は内部確認が難しいケースもあります。購入前にレントロール（賃料明細）や修繕履歴を必ず確認しましょう。

リノベーションで物件価値を高められる

中古アパートは内装・設備をリノベーションすることで、家賃の引き上げや入居率の改善が見込めます。 現在の中古アパートは築30年前後でもある程度しっかりした作りの物件も多く、条件の良い物件を見つけられれば、リフォームやリノベーションで新築のようにリニューアルすることも可能です。

相続対策としても活用できる

不動産は相続税評価額が時価より低くなりやすい資産です。収益物件として貸し出している場合、さらに評価額が下がる「貸家建付地」の評価減が適用されます。現金や株式と比べて相続税の課税対象額を圧縮できる可能性があるため、資産の多い方の相続対策として活用されるケースがあります。

中古アパート投資のデメリット・注意したい6つのリスク

収益性の高さの裏には、中古特有のリスクが存在します。事前に把握して対策を講じることが重要です。

修繕費用が想定外にかかることがある

中古一棟アパートは、新築物件よりも経年劣化による修繕が多いです。築年数が経つにつれて、設備のメンテナンスや交換が頻繁に求められます。その結果、修繕費用が膨れ上がってしまい、利益を圧迫する可能性があります。

屋根・外壁の塗装は10〜15年ごと、給排水設備は15〜20年ごとが目安です。購入前に修繕履歴を確認し、大規模修繕の時期が近い物件は費用を見込んだ収支計画を立てましょう。

空室が続くとキャッシュフローが悪化する

複数室があるとはいえ、空室が長期化すれば収入が大きく減少します。立地・間取り・設備の競争力が低い物件では、空室期間が長引くリスクがあります。エリアの賃貸需要・人口動態を事前に確認することが重要です。

金利上昇でローン返済額が増えるリスク

変動金利でローンを組んでいる場合、政策金利の上昇がキャッシュフローに直結します。 日銀は2024年3月19日の金融政策決定会合でマイナス金利政策および長短金利操作を終了し、同年7月と2025年1月に追加利上げを実施しています。
出典: 日本銀行 金融政策の枠組みの見直しについて（2024年3月19日）

金利上昇リスクへの備えとして、固定金利への借り換えや繰上返済、自己資金比率の引き上げが有効です。

旧耐震基準物件は融資・売却で不利になりやすい

建物の耐震基準は建築確認日で判断できます。1981年（昭和56年）5月31日までの物件は旧耐震基準、1981年（昭和56年）6月1日以降の物件は新耐震基準となります。

旧耐震基準とは1981年5月以前に建築確認を受けた物件に適用される基準で、現行の耐震基準よりも地震に対して耐性が低いとされています。そのため、金融機関からの融資が出にくく、買い手が避ける傾向が強いです。

物件を選ぶ際は、建築確認日が1981年6月1日以降であることを確認しましょう。

売りたいときにすぐ売れない流動性リスク

株式や投資信託と異なり、不動産は売却に時間がかかります。 築古アパートは新築と比較して需要が低いことから、買い手が付きにくい点がデメリットです。また、場合によっては売却価格が低くなり、投資用ローンが返済できず、負債が残ってしまうことも。

悪質な管理会社・業者に当たるリスク

管理会社の対応が悪いと、入居者対応が遅れて空室が長期化したり、修繕が適切に行われないケースがあります。管理委託費用の相場は賃料の5〜10%程度ですが、費用だけでなく実績・対応力・入居者募集力を総合的に評価して選ぶことが重要です。

管理会社の変更は可能ですが、入居者への通知や書類の引き継ぎなど手続きが必要です。問題が生じた場合は早めに対応を検討しましょう。

新築アパート・区分マンション・戸建てと徹底比較

中古アパートを選ぶべきかどうかは、他の投資手法との比較で判断するとよいでしょう。

新築アパートとの比較｜価格・利回り・修繕リスク

新築アパートは修繕リスクが低い半面、物件価格が高く利回りが低くなりがちです。 新築アパートは最初の入居者には高い家賃設定ができる反面、一度退去が出ると次の家賃を大幅に下げる必要があります。新築プレミアムによって家賃が大幅に下落する点には注意が必要です。

近年は建築費の高騰により新築アパートの利回りがさらに低下しています。相対的に中古アパートの利回り優位性が高まっている局面といえます。

区分マンション・戸建て投資との比較

※税金対策効果は個人の所得状況・税制改正により異なります。

LIFULL HOME’Sのデータによれば、東京23区のコンパクトマンション（ワンルーム）の表面利回りは約4.2%、一棟マンション全国平均は約7.56%、一棟アパート全国平均は約8%前後です。
出典: LIFULL HOME’S 収益物件市場動向

投資目的別にどれを選ぶべきか

少額から始めたい方や管理の手間を省きたい方には、区分マンション投資が向いています。税金対策を重視する高所得者や、高い収益性を目指す方には中古アパートが適しています。

家族向け長期入居を重視する方には戸建て投資も選択肢になります。いずれも投資目的・資産規模・リスク許容度に合わせて選ぶことが大切です。

税金対策の仕組みを理解する｜減価償却と損益通算

中古アパート投資における税金対策の核心は、減価償却費の計上と損益通算にあります。

木造・築古物件の減価償却年数と税金対策の関係

減価償却とは、建物の取得費用を耐用年数にわたって毎年の経費として計上できる仕組みです。 木造アパートの法定耐用年数は22年です。
出典: 国税庁 耐用年数（建物/建物付属設備）

中古物件の場合、耐用年数は以下の計算式で算出します。

具体例で見てみましょう。 築25年の木造中古アパートを貸付用として取得した場合、法定耐用年数22年をすでに超過しているため、耐用年数は「22年 × 20% = 4年」となります。
出典: 国税庁 No.5404 中古資産の耐用年数

耐用年数を満了した物件を購入して経費計上する場合は「耐用年数4年（償却率25%）」の物件として減価償却できます。5,000万円の物件（建物部分全額と仮定した場合）であれば初年度の減価償却費は1,250万円になります。なお、減価償却の対象は建物部分のみであり、土地は対象外です。実際の減価償却費は土地・建物の按分比率により異なります。
出典: 国税庁 No.5404 中古資産の耐用年数

築古物件ほど短期間で大きな減価償却費を計上できます。ただし、耐用年数が終了すると減価償却費がゼロになり、帳簿上の利益が増えて税負担が増加する点に注意が必要です。

損益通算で所得税・住民税を抑える仕組み

損益通算とは、不動産所得の赤字を給与所得などと合算して課税所得を圧縮できる制度です。

たとえば、給与所得1,000万円の方が不動産所得で500万円の赤字（主に減価償却費による帳簿上の赤字）を計上した場合、課税所得は500万円に圧縮されます。実際のキャッシュは出ていないのに税負担を減らせる点が、高所得者に注目される理由です。

ただし、 不動産所得は給与所得など他の所得との損益通算が可能ですが 、土地取得のための借入金利子相当額は損益通算の対象外となる制限があります（国税庁）。
出典: 国税庁 No.2250 損益通算税効果の詳細は税理士への確認をおすすめします。

相続対策として中古アパートが有効な理由

相続税の評価において、現金は額面通りに評価されますが、不動産は路線価・固定資産税評価額をもとに算出されるため、時価より低く評価されることが多いです。

さらに賃貸物件として貸し出している場合は「貸家建付地」として評価が下がります。土地・建物合わせて時価の60〜70%程度に評価額が圧縮されるケースもあります。

金利上昇局面でのキャッシュフローをシミュレーションで確認

2024年以降、日本の金利環境は大きく変化しています。変動金利でローンを組む場合、金利上昇がキャッシュフローに与える影響を事前に把握しておくことが不可欠です。

金利1%・2%・3%上昇時の手取り収入の変化

日銀は2024年3月19日の金融政策決定会合でマイナス金利政策および長短金利操作を終了し、同年7月と2025年1月に追加利上げを実施しています。2025年1月時点で政策金利は0.5%（日銀発表）となっており、今後の金融政策の変更に注意が必要です。
出典: 日本銀行 金融政策の枠組みの見直しについて（2024年3月19日）

以下は、借入残高5,000万円・返済期間30年の変動金利ローンにおける、金利上昇時の返済額変化のシミュレーションです（概算値）。

※シミュレーション数値は一定の前提条件に基づく試算であり、実際の運用結果を保証するものではありません。

変動金利型ローンの場合、借入残高5,000万円・借入期間30年のローンの金利が1%増大すると、年間でおよそ31.2万円の負担増大要因となります。一月あたりで2.6万円の増加です。

表面利回り8%・物件価格5,000万円の物件であれば年間家賃収入は400万円の想定です。金利が3%上昇すると年間約100万円の返済増となり、キャッシュフローへの影響は無視できません。

金利上昇リスクへの備え方（固定金利・繰上返済・自己資金比率）

金利上昇リスクへの主な対策は3つあります。

第一に、固定金利への借り換えを検討することです。 固定金利がおすすめの方は、「将来、金利が上がり返済額が増えると支払いが困る方」「計画的に返済計画を立てたい方」「金利上昇のリスクに備えたい方」です。

第二に、繰上返済で残債を減らすことです。 変動金利を選択した場合には、固定金利よりも毎月返済額が有利な時期を有効活用し、繰上返済を進めることで残債を減らすペースを早めることができます。

第三に、自己資金比率を高めることです。フルローンに近い状態では金利上昇の影響が直撃します。物件価格の20〜30%程度の自己資金を入れることで、月々の返済負担を抑えられます。

中古アパート投資に向いている人・向いていない人

中古アパート投資は万人に向く手法ではありません。自分の状況に合うかどうかを確認しましょう。

向いている人の特徴（年収・資産・目的の目安）

中古アパート投資に向いている方の特徴を整理します。

向いていない人・始める前に確認すべき条件

以下に該当する方は、慎重な検討をおすすめします。

中古アパート投資の始め方｜購入から運営までの流れ

中古アパート投資を始める際は、以下のステップで進めるとよいでしょう。

ステップ1：投資目的と予算を決める

まず「なぜ中古アパートに投資するのか」を明確にします。税金対策・安定収入・資産形成・相続対策など、目的によって選ぶべき物件像が変わります。

自己資金の上限・毎月の返済可能額・投資期間も事前に設定しておきましょう。ファイナンシャルプランナーへの相談も有効です。

ステップ2：物件を探す（エリア・築年数・耐震基準の選び方）

物件探しで特に重要な確認ポイントは3つです。

エリア選び：賃貸需要の高い地域（駅徒歩10分以内・人口増加エリア）を優先します。地方の高利回り物件は空室リスクも高い点に注意が必要です。

築年数： 物件を検討する際は1981年6月以降に建築確認を受けた「新耐震基準」の建物の中で検討するとよいでしょう。新耐震基準の建物は、震度6強から7の地震が発生した場合でも倒壊しないよう設計されています。

構造：木造は耐用年数が短く減価償却効果が大きい反面、遮音性・耐久性では鉄骨・RC造に劣ります。投資目的に合わせて選びましょう。

ステップ3：購入前のチェックリスト（デューデリジェンス）

物件購入前に必ず確認すべき項目を整理します。

ステップ4：融資を申し込む（地銀・信金・ノンバンクの使い分け）

中古アパートの融資は、金融機関の種類によって条件が異なります。

融資が通りやすい属性の目安は「年収700万円以上・勤続年数3年以上・自己資金20〜30%」とされることが多いですが、あくまで目安であり、金融機関・物件・市況により異なります。複数の金融機関に打診して条件を比較することをおすすめします。

ステップ5：管理会社を選んで運営をスタートする

購入後は管理会社を選定して運営体制を整えます。管理委託の主な業務は、入居者募集・賃料回収・クレーム対応・修繕手配などです。

管理委託費用の相場は賃料の5〜10%程度です。費用だけでなく、入居者募集の実績・対応速度・修繕業者とのネットワークも確認しましょう。

ステップ6：出口戦略（売却タイミングと譲渡税の考え方）

売却時の税率は保有期間によって大きく異なります。取得した年の1月1日時点での保有期間が5年超の場合は長期譲渡所得として税率20.315%（所得税・住民税・復興特別所得税を含む）、5年以下の場合は短期譲渡所得として税率39.63%が適用されます。
出典: 国税庁 No.3211 短期譲渡所得の税額の計算

売却タイミングの判断基準としては、「減価償却が終了する前」「大規模修繕が必要になる前」「賃貸需要が高い時期」などが挙げられます。物件の状態・市場環境・税務面を総合的に検討することが大切です。

失敗事例から学ぶ｜中古アパート投資でよくある失敗と回避策

実際の失敗事例を知ることで、同じ轍を踏まずに済みます。代表的な4つのケースを紹介します。

旧耐震基準の物件を掴んで融資・売却で詰まった

「利回りが高い」という理由だけで1981年5月以前の旧耐震基準物件を購入したケースです。

旧耐震基準のマンションは老朽化や大地震による倒壊の危険性から、明らかに金融機関の審査が厳しくなり、住宅ローンは通らないようになっています。 投資ローンも同様に審査が厳しくなります。

回避策：物件選びの段階で建築確認日を必ず確認し、1981年6月1日以降の新耐震基準物件に絞ることが基本です。

修繕費が想定の3倍かかってキャッシュフローが赤字に

購入前に修繕履歴を確認せず、屋根・外壁・給排水設備がすべて老朽化していた物件を取得したケースです。購入後1〜2年で数百万円単位の修繕が重なり、家賃収入を大幅に上回る支出が発生しました。

回避策：購入前に建物状況調査（インスペクション）を実施し、修繕が必要な箇所と費用を把握します。修繕費の積立（賃料の5〜10%程度）を運用計画に組み込んでおくことも重要です。

管理会社の対応が悪く空室が長期化した

管理委託費用の安さだけで管理会社を選んだ結果、入居者募集が遅く、クレーム対応も後手に回ったケースです。空室が3か月以上続き、年間の手取り収入が大幅に減少しました。

回避策：管理会社を選ぶ際は、費用だけでなく入居者募集の実績・平均空室期間・対応速度を比較します。管理会社の変更は可能なため、対応に問題がある場合は早めに切り替えを検討しましょう。

利回りだけで判断して実質収支がマイナスになった

表面利回り10%の物件を購入したものの、実際に計算すると管理費・固定資産税・火災保険・修繕積立金・ローン返済・確定申告費用（税理士報酬）などを差し引いた実質利回りは3%を下回り、キャッシュフローがマイナスになったケースです。

表面利回りと実質利回りの差は、築古物件ほど大きくなります。購入前に以下のコストを一覧化して実質収支を試算することが重要です。

回避策：表面利回りだけでなく、上記コストをすべて差し引いた実質利回りで収支を判断する習慣を持ちましょう。

よくある質問（Q&A）

まとめ｜中古アパート投資を始める前に確認したいポイント

中古アパート投資は、高い表面利回りと税金対策効果が期待できる投資手法です。一棟アパートの全国平均利回り（2024年）は8.19%で推移しており、新築アパートや区分マンション投資と比べて収益性の高さが際立ちます。
出典: 健美家 収益物件市場動向年間レポート2024年

一方で、修繕費の増大・空室リスク・金利上昇・旧耐震基準物件のリスクなど、中古特有の課題も存在します。2024年以降の日銀利上げ局面では、変動金利ローンのキャッシュフローへの影響を事前にシミュレーションしておくことが特に重要です。

物件選びでは「新耐震基準（1981年6月1日以降の建築確認）」の確認を最優先とし、デューデリジェンスを丁寧に行うことが失敗回避の基本です。購入後は信頼できる管理会社を選定し、長期的な運用計画と出口戦略まで見据えた投資判断を心がけましょう。

本記事は情報提供を目的としており、特定の投資を勧誘するものではありません。投資判断は自己責任で行い、必要に応じて不動産会社・税理士・ファイナンシャルプランナー等の専門家にご相談ください。

不動産投資は元本や利益が保証された金融商品ではありません。不動産価格の変動、空室の発生、修繕費の増加、金利の変動等により、投資元本を下回る損失が生じる可能性があります。不動産クラウドファンディングにおいても、運用期間中の途中解約ができない場合があり、元本割れのリスクがあります。投資を行う際は、事業者の登録状況を確認し、契約内容や重要事項説明書をよくお読みのうえ、ご自身の判断と責任で投資判断を行ってください。