会社設立のミチシルベ

「マンション投資って本当に儲かるの?」「仕組みが複雑でよくわからない」と不安を感じていませんか。

マンション投資は、物件を購入して家賃収入を得る仕組みですが、収益の生まれ方や必要な資金、リスクへの対策を正しく理解しないまま始めると、思わぬ損失を招く可能性があります。

この記事では、マンション投資の基本的な仕組みから、収益モデル、必要資金、利回りの計算方法、メリット・リスクまでを初心者向けに解説します。

記事を読むことで、マンション投資がどのように収益を生み出すのかを理解でき、自分に合った投資判断ができるようになります。

マンション投資の種類｜4つの選択肢を比較を見る ▼

マンション投資の仕組み｜2つの収益モデルで理解する

マンション投資で得られる利益には、大きく分けて2つの収益モデルがあります。

1つは物件を保有して家賃収入を得る「インカムゲイン」、もう1つは物件を売却して利益を得る「キャピタルゲイン」です。

この2つの収益構造を理解することが、マンション投資の基本となります。

家賃収入で得る「インカムゲイン」

インカムゲインとは、マンションを購入して賃貸に出し、毎月の家賃収入として得られる利益のことです。

たとえば、2,500万円で物件を購入し、月額10万円で貸し出した場合、年間120万円の収入となります。

インカムゲインの最大の特徴は、安定性です。家賃は株価のように日々変動するものではないため、入居者がいれば決まった額を毎月得ることができます。

ただし、空室が発生すると家賃収入はゼロになるため、立地選びや管理会社の選定が重要になります。

売却益で得る「キャピタルゲイン」

キャピタルゲインとは、マンションを購入時よりも高い価格で売却することで得られる売却益のことです。

たとえば、2,000万円で購入した区分マンションを2,500万円で売却できれば、500万円がキャピタルゲインとなります。

キャピタルゲインのメリットは、一度の売買で大きな利益を得られる可能性があることです。

立地条件が良いエリアや将来的に価値が高まる物件を見極めることができれば、短期間で大きな収益が見込めます。

短期間での売買には高い税金がかかる点にも注意が必要です。

2つの収益モデルの組み合わせ方

マンション投資では、インカムゲインとキャピタルゲインを組み合わせることも可能です。

たとえば、物件購入後の最初の数年は家賃収入を得ながら運用し、その後不動産価格が上昇したタイミングで売却して売却益を得るという戦略があります。

昨今では、不動産価格の変動を予測するのが難しいため、いきなり売却益を狙うよりも家賃収入を中心とした投資が主流となっています。

マンション投資の種類｜4つの選択肢を比較

マンション投資には、物件の種類によっていくつかのタイプがあります。

主に「区分投資」と「一棟投資」、「新築マンション」と「中古マンション」の組み合わせで4つのパターンに分かれます。

それぞれの特徴を理解し、自分に合った投資タイプを選ぶことが重要です。

区分投資と一棟投資の違い

区分投資とは、マンションの1部屋を購入して賃貸に出す投資方法です。

初期費用が比較的少なく、中古の区分マンションであれば1,000万円台から始めることも可能です。管理組合が建物全体の管理を行うため、オーナー自身の手間が少ない点も特徴です。

一棟投資とは、マンションやアパートを一棟丸ごと購入して運用する投資方法です。

複数の部屋を同時に保有するため、すべての部屋が一斉に空室となる可能性は低く、収入が安定しやすいメリットがあります。

ただし、一棟投資は物件価格が億単位になることも多く、初期投資額が大きくなります。金融機関も融資に慎重になるため、物件価格の20〜30%程度の自己資金が求められることが一般的です。

新築マンションと中古マンションの違い

新築マンションは、建物が新しいため修繕費がかかりにくく、設備も最新のものが揃っています。

入居者にとって魅力的な物件となりやすく、空室リスクが比較的低い傾向があります。また、不動産投資ローンが通りやすい点もメリットです。

一方、新築マンションは物件価格が高く、その分利回りが低くなりがちです。購入時の諸費用も含めると、実質利回りがさらに下がる可能性があります。

中古マンションは従来、新築と比較して物件価格が安く利回りが高めでしたが、最近は価格高騰により新築との差が縮まっており、中古でも持ち出しが発生するリスクがあります。

また、築年数が古い物件では修繕費が高くつく可能性があり、空室リスクも新築より高くなる傾向があります。

単身向けとファミリー向けの違い

単身向けのコンパクトマンションは、都心部の駅近に立地することが多く、賃貸需要が安定しています。

ただし、1部屋あたりの家賃収入は少なめになります。

ファミリー向けマンションは、1部屋あたりの家賃収入が大きく、入居期間が長くなる傾向があります。

一方で、物件価格が高く、空室が発生した際の損失も大きくなるため、リスク管理が重要です。

マンション投資に必要な資金｜初期費用と運用コストの内訳

マンション投資を始める際、物件価格以外にもさまざまな費用がかかります。

初期費用の目安は物件価格の15〜30%程度です。内訳は頭金が10〜20%、諸費用が新築で4〜7%、中古で7〜10%が一般的です。内訳を正確に把握し、資金計画を立てることが重要です。

初期費用の目安（頭金・諸費用）

初期費用は、大きく「頭金」と「諸費用」に分かれます。

頭金とは、物件価格のうち不動産投資ローンでまかなわない部分を自己資金で支払う金額です。一般的には、物件価格の10〜20%程度が目安とされます。

たとえば、2,000万円の物件を購入する場合、頭金として200万〜400万円を用意するのが一般的です。

頭金を多く入れることで、ローンの借入額が減り、月々の返済負担や利息負担を抑えることができます。

諸費用には、以下のような項目があります。

運用中にかかる費用（管理費・税金等）

マンション投資では、物件を保有している間も継続的に費用が発生します。

主な運用コストには、以下のようなものがあります。

これらの費用は、実質利回りを計算する際に必ず考慮する必要があります。

また、修繕積立金は将来的に値上がりする可能性があるため、長期的な視点で資金計画を立てることが大切です。

不動産投資ローンの仕組みと審査基準

不動産投資ローンは、物件を購入する際に金融機関から融資を受ける仕組みです。

住宅ローンと異なり、投資目的のため審査基準がやや厳しくなる傾向があります。

金融機関は、以下のような要素を考慮してローンの融資額を決定します。

年収500万円以上であればローン審査が通りやすく、年収700万円以上は高属性とされます。

利回りの計算方法｜表面利回りと実質利回りの違い

マンション投資の収益性を判断する指標として、「利回り」があります。

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、それぞれ計算方法と意味が異なります。

表面利回り（グロス利回り）とは

表面利回りとは、年間の家賃収入を物件価格で割った数値で、経費を考慮しない簡易的な利回りです。

計算式は以下の通りです。

表面利回り（%）= 年間の家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

たとえば、物件価格が3,000万円で、年間の家賃収入が300万円の場合、表面利回りは以下のように計算されます。

300万円 ÷ 3,000万円 × 100 = 10%

表面利回りは計算が簡単で、物件同士を比較する際に便利な指標です。

不動産会社の広告に掲載されている利回りは、ほとんどがこの表面利回りです。

実質利回り（ネット利回り）とは

実質利回りとは、年間の家賃収入から経費を差し引いた実質的な収益を、物件価格と購入時の諸費用を合わせた総投資額で割った数値です。

計算式は以下の通りです。

実質利回り（%）=（年間の家賃収入 − 年間の諸経費）÷（物件価格 + 購入時の諸費用）× 100

たとえば、物件価格が3,000万円、購入時の諸経費が210万円（物件価格の7%）、年間の家賃収入が300万円、年間の諸経費が100万円の場合、実質利回りは以下のように計算されます。

（300万円 − 100万円）÷（3,000万円 + 210万円）× 100 = 約6.2%

この例では、表面利回りが10%であっても、実質利回りは約6.2%となり、3.8ポイントもの差が生じます。

利回りシミュレーション｜投資額別の収益例

ここでは、投資額別に実質利回りのシミュレーションを見てみましょう。

このように、物件価格や経費によって実質利回りは大きく変わります。

マンション投資のメリット7つ｜他の投資との違い

マンション投資には、株式投資や投資信託とは異なる独自のメリットがあります。

ここでは、マンション投資の主なメリットを7つ紹介します。

安定した家賃収入が得られる

マンション投資の最大のメリットは、入居者がいる限り毎月安定した家賃収入が得られることです。

株式投資のように価格が日々変動することがなく、収入の予測が立てやすい点が特徴です。

少額の自己資金で始められる（レバレッジ効果）

マンション投資では、不動産投資ローンを活用することで、少額の自己資金で大きな資産を保有できます。

たとえば、自己資金500万円で2,000万円の物件を購入できるため、自己資金に対する収益率を高めることが可能です。

これをレバレッジ効果と呼び、不動産投資の大きな魅力の1つです。

私的年金として老後資金を準備できる

ローン完済後は、家賃収入がほぼそのまま手元に残るため、私的年金として活用できます。

団体信用生命保険で生命保険代わりになる

不動産投資ローンを組む際に加入する団体信用生命保険（団信）により、ローン返済中に万が一のことがあった場合、残債が保険金で完済されます。

遺族には無借金の物件が残り、家賃収入を得ることができるため、生命保険と同様の効果があります。

既に生命保険に加入している方は、団信加入後に保険を見直すことで、保険料を削減できる可能性があります。

税金対策として活用できる（減価償却・損益通算）

マンション投資では、建物の減価償却費を経費として計上できます。

減価償却とは、建物の取得費用を耐用年数に応じて分割して経費計上する仕組みです。

これにより、実際に現金が出ていかなくても帳簿上の赤字を作ることができ、給与所得と損益通算することで所得税・住民税を軽減できる場合があります。
出典: 国税庁 不動産所得の損益通算

インフレに強い実物資産を持てる

不動産は実物資産であるため、インフレ（物価上昇）に強い特徴があります。

インフレ時には不動産価格や家賃が上昇する傾向があり、資産価値を維持しやすくなります。

現金や預金だけでは、インフレによって実質的な価値が目減りするリスクがありますが、不動産投資はそのリスクをヘッジする手段となります。

相続税対策として有効（評価額の圧縮）

不動産は、相続税評価額が時価よりも低く算定されるため、相続税対策として活用できます。

特に賃貸用不動産は、さらに評価額が下がるため、現金で相続するよりも相続税を抑えられる可能性があります。

マンション投資で気をつけたい5つのリスクと対策

マンション投資には多くのメリットがある一方で、リスクも存在します。

ここでは、主なリスクとその対策を解説します。

空室リスク｜入居者が見つからない

空室リスクとは、入居者が見つからず家賃収入が得られない状態が続くリスクです。

【対策】

サブリース契約とは、不動産会社が物件を一括で借り上げ、オーナーに毎月一定の賃料を支払う管理形態です。

サブリース契約の詳細は国土交通省のガイドラインを確認してください。
出典: 国土交通省 サブリース規制ポータル

家賃滞納リスク｜家賃が払われない

家賃滞納リスクとは、入居者が家賃を支払わないリスクです。

滞納が続くと、収入が途絶えるだけでなく、退去手続きにも時間と費用がかかります。

【対策】

災害リスク｜地震・火災で物件が損壊

地震や火災などの自然災害により、物件が損壊するリスクがあります。

日本は地震大国であり、台風などの自然災害も多いため、災害リスクへの備えは必須です。

【対策】

資産価値下落リスク｜物件価格が下がる

築年数の経過や周辺環境の変化により、物件の資産価値が下落するリスクがあります。

【対策】

金利上昇リスク｜ローン返済額が増える

変動金利でローンを組んでいる場合、金利が上昇すると月々の返済額が増えるリスクがあります。

返済額が増えると、家賃収入との差額が縮まり、収益性が悪化する可能性があります。

【対策】

マンション投資の始め方｜5つのステップで解説

マンション投資を始めるには、いくつかのステップを踏む必要があります。

ここでは、実際に投資を始めるまでの流れを5つのステップで解説します。

ステップ1: 投資目的と予算を明確にする

まず、マンション投資を始める目的を明確にしましょう。

「老後の年金対策」「税金対策」「資産形成」など、目的によって選ぶべき物件や投資戦略が変わります。

次に、自己資金と借入可能額を確認し、投資予算を決めます。

ステップ2: 物件情報を収集・比較する

不動産会社のWebサイトや不動産投資専門のポータルサイトで、物件情報を収集します。

エリア、物件タイプ、価格、利回りなどの条件で絞り込み、複数の物件を比較しましょう。

ステップ3: 現地確認と収支シミュレーション

気になる物件が見つかったら、必ず現地を確認しましょう。

物件の状態だけでなく、周辺環境や最寄り駅からの距離、商業施設の有無などもチェックします。

また、不動産会社に詳細な収支シミュレーションを依頼し、月々のキャッシュフロー（収入−支出）を確認します。

ステップ4: ローン審査と売買契約

購入する物件が決まったら、金融機関に不動産投資ローンの審査を申し込みます。

審査には、源泉徴収票や確定申告書、物件資料などが必要です。

ローンの承認が下りたら、不動産会社と売買契約を結びます。契約時には手付金（物件価格の5〜10%程度）を支払います。

ステップ5: 物件引き渡しと賃貸管理開始

売買契約から1〜2か月後に物件の引き渡しが行われます。

引き渡し時に残金を支払い、物件の所有権がオーナーに移ります。

その後、賃貸管理会社と契約し、入居者の募集や物件管理を委託します。

管理会社の選び方｜手間を減らす委託のポイント

マンション投資では、賃貸管理を管理会社に委託するのが一般的です。

管理会社の選び方次第で、手間や収益性が大きく変わります。

管理委託と自主管理の違い

管理委託とは、入居者募集、家賃の集金、クレーム対応、退去時の原状回復などを管理会社に任せる方法です。

管理委託費として家賃の5〜8%程度を支払いますが、オーナー自身の手間はほとんどかかりません。

自主管理とは、オーナー自身がすべての管理業務を行う方法です。

管理委託費がかからない分、収益性は高くなりますが、入居者対応や修繕手配などに時間と労力がかかります。

管理会社を選ぶ5つのチェックポイント

管理会社を選ぶ際は、以下のポイントを確認しましょう。

複数の管理会社を比較し、実績や対応の質を確認することが重要です。

サブリース契約のメリット・デメリット

サブリース契約とは、管理会社が物件を一括で借り上げ、オーナーに毎月一定の賃料を支払う仕組みです。

サブリース契約の詳細は国土交通省のガイドラインを確認してください。
出典: 国土交通省 賃貸住宅管理業法

マンション投資に向いている人・向いていない人

マンション投資は、すべての人に適した投資方法ではありません。

ここでは、マンション投資に向いている人と向いていない人の特徴を解説します。

マンション投資に向いている人の特徴

長期的な視点で資産形成をしたい人

マンション投資は、短期間で大きな利益を得るのではなく、長期的に安定した収入を得る投資です。

本業が安定している会社員

不動産投資ローンの審査では、安定した収入があることが重視されます。

会社員の方は、ローンが組みやすく、本業の収入でローン返済を補うこともできるため、マンション投資に向いています。

老後の年金対策をしたい人

ローン完済後は、家賃収入がほぼそのまま手元に残るため、私的年金として活用できます。

公的年金だけでは不安を感じる方にとって、有効な対策となります。

税金対策を考えている高所得者

減価償却や損益通算により、所得税・住民税を軽減できる場合があります。

年収が高く、税負担が重い方にとって、マンション投資は税金対策の手段となります。

マンション投資に向いていない人の特徴

短期間で大きな利益を得たい人

マンション投資は、株式投資のように短期間で大きな利益を得る投資ではありません。

短期的なリターンを求める方には、他の投資商品の方が適しています。

リスクを一切取りたくない人

自己資金がほとんどない人

フルローンで物件を購入できる場合もありますが、諸費用や突発的な修繕費に備えるための自己資金は必要です。

まったく自己資金がない状態で始めるのはリスクが高いため、ある程度の資金を準備してから始めることをおすすめします。

他の不動産投資との比較（REIT・クラウドファンディング）

不動産投資には、実物不動産を購入する以外にも、REIT（不動産投資信託）や不動産クラウドファンディングという選択肢があります。

実物不動産投資は、ローンを活用したレバレッジ効果や税金対策、生命保険効果など、他の投資商品にはないメリットがあります。

不動産クラウドファンディングの詳細は国土交通省の情報を確認してください。
出典: 国土交通省 不動産特定共同事業について

よくある質問（Q&A）

まとめ｜マンション投資は仕組みを理解してから始めよう

マンション投資は、家賃収入（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）の2つの収益モデルで成り立っています。

初期費用は物件価格の15〜30%程度が目安で、表面利回りだけでなく実質利回りを計算して収益性を正確に判断することが重要です。

安定した家賃収入、レバレッジ効果、私的年金としての活用、団体信用生命保険による生命保険効果、税金対策など、多くのメリットがあります。

リスクを正しく理解し、立地選び、管理会社の選定、保険への加入などの対策を講じることが成功の鍵となります。

マンション投資を始める際は、投資目的と予算を明確にし、物件情報を収集・比較し、現地確認と収支シミュレーションを行い、慎重に判断しましょう。

不動産投資は元本や利益が保証された金融商品ではありません。不動産価格の変動、空室の発生、修繕費の増加、金利の変動等により、投資元本を下回る損失が生じる可能性があります。不動産クラウドファンディングにおいても、運用期間中の途中解約ができない場合があり、元本割れのリスクがあります。投資を行う際は、事業者の登録状況を確認し、契約内容や重要事項説明書をよくお読みのうえ、ご自身の判断と責任で投資判断を行ってください。