会社設立のミチシルベ

不動産投資を始める際、多くの方が「都心と地方、どちらで投資すべきか」と迷います。

地方物件は物件価格が安く高利回りが期待できる一方、人口減少や空室リスクへの不安もあるでしょう。

結論から言えば、地方での不動産投資は人口100万人以上の都市圏であれば検討価値があります。

本記事では、地方不動産投資のメリット・デメリットから、投資推奨エリア、都心との比較、失敗しないための物件選定ポイントまで詳しく解説します。

これから地方投資を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

地方投資におすすめのエリア｜人口基準と具体的な都市名を見る ▼

地方での不動産投資は可能？｜人口100万人以上なら投資対象になる

地方での不動産投資は、人口100万人以上の都市圏であれば投資対象として十分に検討できます。

最低でも人口50万人以上の都市圏を選ぶことが推奨されます。

人口100万人以上の都市圏でなければ、流動性の確保が難しくなるためです。

不動産投資では、賃貸需要と売却時の買い手の存在が成功の鍵を握ります。

人口が少ない地域では、入居者が見つかりにくく、売却時にも買い手が現れないリスクが高まります。

少子高齢化が進む現在、日本の人口は減少が続いていますが、全国で一律に人口が減っているわけではなく、人口が流入する一部のエリアと、逆に人口が減少しているエリアに二極化しています。
出典: 総務省統計局 人口推計

つまり、地方であっても人口が維持されているエリアを選べば、安定した賃貸需要を見込めるということです。

人口100万人以上の都市では、賃貸・売買の市場が活発なため、不動産投資では魅力的な選択肢となります。

具体的には、札幌市、仙台市、広島市、福岡市などの地方中核都市が該当します。

これらの都市は「札仙広福（さつせんひろふく）」と呼ばれ、地方圏では抜きんでた投資エリアとして注目されています。

一方、人口50万人未満の地域では、物件のボリューム（規模）を抑えて検討することが推奨されます。

地方投資を検討する際は、まず投資候補エリアの人口規模を確認することから始めましょう。

地方不動産投資のメリット5つ｜都心にはない魅力とは

地方での不動産投資には、都心にはない魅力が複数あります。

ここでは、地方投資の主なメリットを5つ紹介します。

物件価格が安く、少額資金で始められる

地方物件の最大の魅力は、物件価格の安さです。

都心に比べると利便性やニーズが高くない地方では、物件価格を比較的低く抑えられるのが魅力です。

同じ間取りや築年数の物件でも、都心と地方では価格が半分以下になるケースも珍しくありません。

例えば、東京23区内の築20年・コンパクトマンション・25㎡の物件が1,500万円〜2,000万円であるのに対し、地方都市では500万円〜800万円で購入できる場合があります。

初期投資を抑えられるため、自己資金が少ない方でも不動産投資を始めやすいのが特徴です。

また、ローンを組む場合でも返済額が少なく済むため、キャッシュフローに余裕が生まれます。

高利回りが期待できる（都心より2〜3%高い傾向）

地方で不動産投資を行う場合のメリットは「利回りが高い」という点です。

都心の期待利回りは3％台後半と低利回りでしたが、地方（主な政令指定都市）の期待利回りは、4％半ばから5％前半が中心です。
出典: 日本不動産研究所 第53回不動産投資家調査

物件価格が安い分、同じ家賃収入でも利回りが高くなる仕組みです。

高利回りであれば、投資資金の回収期間が短くなり、キャッシュフローも改善しやすくなります。

ただし、高利回りの裏には空室リスクや売却困難などのリスクが潜んでいる場合もあるため、利回りだけで判断するのは避けましょう。

競合物件が少なく、入居者を確保しやすい

地方では、都心に比べて競合物件が少ない傾向があります。

東京などの首都圏では狭い区域にマンションが密集していて、競合物件との競争が激しくなります。このため、家賃や敷金・礼金の割引をはじめ、部屋のリフォームや最新設備の導入など、他の物件との差別化を求められます。

一方、地方都市では物件供給が限られているため、適切なエリアを選べば入居者を確保しやすい状況にあります。

特に、大学や企業が近くにあるエリアでは、安定した賃貸需要が期待できます。

固定資産税が都心より安い

地方物件は、固定資産税の負担が都心より軽い傾向にあります。

固定資産税は土地や建物など固定資産の所有者が支払う地方税で、その額は毎年「課税標準額×税率（原則1.4％）」で計算されます。

不動産価格が低いことは、購入コストや利回りだけではなく、税金面でも大きなメリットがあります。

毎年の固定資産税が安ければ、その分キャッシュフローが改善し、長期的な収益性が高まります。

専有面積が広い物件を低コストで取得できる

地方では、都心に比べて広い専有面積の物件を低コストで取得できます。

都心で高額になるファミリータイプの間取りも、地方であれば手頃な価格で購入できる場合があります。

広い間取りの物件は、ファミリー層をターゲットにできるため、長期入居が期待できるのもメリットです。

ただし、エリアの賃貸需要に合った間取りを選ぶことが重要です。

地方不動産投資のデメリット・リスク5つ｜失敗しないために知っておくべきこと

地方不動産投資には魅力がある一方で、注意すべきデメリットやリスクも存在します。

ここでは、地方投資特有のリスクを5つ解説します。

空室リスクが都心より高い（人口減少の影響）

一般的に地方の収益物件は入居率が低く、空室リスクが高い傾向があります。

特に人口減少が進行している地域では、空室リスクが高まる傾向があります。人口が減少すると、賃貸需要も低下するため、空室が増えて収益が思うように上がらなくなる可能性が高くなります。

空室が長期化すれば、家賃収入が途絶え、ローン返済や固定資産税の支払いが重くのしかかります。

また、入居者を確保するために家賃を下げざるを得なくなり、当初の想定利回りを大きく下回る結果となる可能性もあります。

地方投資を検討する際は、そのエリアの人口動態を必ず確認し、人口減少が著しい地域は避けるべきです。

売却時に買い手が見つかりにくい（流動性の低さ）

地方では物件の流動性が低いため、売却時に買い手を見つけるのが難しいこともあります。

不動産投資の収益には、毎月の家賃収入（インカムゲイン）と、物件売却による差益（キャピタルゲイン）の2種類があります。

しかし、地方物件は買い手が限られるため、売却時に価格を下げざるを得ないケースが多く見られます。

特に、人口減少が進む地域では、将来的に物件価格が下落する可能性が高く、残債より売値が低く「売りたくても売れない」状況に陥るリスクがあります。

出口戦略を描きにくいのが、地方投資の大きなデメリットです。

特定企業・大学への依存リスク

物件の近くに大学があり、そこの学生で賃貸需要が成り立っている場合などです。もし賃貸需要を作り出す企業や大学などが物件周辺に1つしかない場合、投資をする上では注意が必要です。企業や大学が移転等をした場合に、賃貸需要がガクッと下がることが考えられるからです。

地方では、特定の大企業や大学が地域経済を支えているケースが多く、それらが移転・撤退すると賃貸需要が急激に減少する可能性があります。

実際に投資をする場合は、1つの施設に頼るのではなく、2つ以上の企業や大学が近くにあるような物件を選ぶようにしましょう。

また、地域全体の産業構造を把握し、特定産業への依存度が高すぎないかを確認することも重要です。

遠隔地の物件管理が難しい

居住地から離れた地方物件を購入する場合、物件管理が大きな課題となります。

入居者対応、設備トラブル、修繕対応などを遠隔地から行うのは困難です。

そのため、地方投資では信頼できる管理会社の選定が必須となります。

管理会社の質が低いと、空室が長期化したり、入居者トラブルが頻発したりするリスクが高まります。

地方投資を成功させるには、現地の賃貸市場に精通し、入居者募集に強い管理会社を見つけることが重要です。

融資条件が都心より厳しい場合がある

投資物件に対して融資をする金融機関の中には、地方の物件に対しては融資を行わないところもあります。1都3県（東京、埼玉、神奈川、千葉）以外の物件には融資をしない、東京から○○分以上かかるエリアには融資をしない、などといったことです。

金融機関は、地方物件の空室リスクを考慮して、融資の審査を厳しくする傾向にあります。

また、地方銀行では営業エリア外の物件には融資しない場合が多く、融資を受けられる金融機関の選択肢が限られます。

地方投資を検討する際は、融資を受けられる金融機関を事前に確認し、不動産会社に相談することが重要です。

地方と田舎の違い｜投資対象として適切なのはどちら？

不動産投資において、「地方」と「田舎」は明確に区別する必要があります。

両者を混同すると、投資判断を誤る可能性があるため注意しましょう。

地方：三大都市圏以外の地域（人口50万人以上の都市圏）

「地方」とは、三大都市圏を除く地域をいうとされています。
出典: 国土交通省 用途・圏域等の用語の定義

ここでいう三大都市圏とは、東京圏・大阪圏・名古屋圏を指します。

地方の中でも、不動産投資に向いている地域は、人口50万人以上の都市圏、特に人口100万人以上の都市圏です。

これらの地域は、一定の賃貸需要が見込め、商業施設や交通インフラも整備されているため、投資対象として適しています。

具体的には、札幌市、仙台市、広島市、福岡市などの政令指定都市や、その周辺都市が該当します。

田舎：人口10万人未満の地域（投資は推奨しない）

田舎は極端に人口が少ない、交通の便が悪いなどの点で、地方（地方都市）とは違いがあります。田舎では物件自体は安くても入居者が見つかりにくく、過疎化が進めばさらに資産価値も下がってしまうため、一般的に投資に向いていないとされています。

人口10万人未満の地域は、賃貸需要が極めて限られており、空室リスクが非常に高くなります。

また、売却時に買い手が見つからず、資産価値が大きく下落する可能性が高いため、投資対象としては推奨できません。

地方投資を検討する際は、人口規模を必ず確認し、「地方都市」と「田舎」を明確に区別して判断しましょう。

地方投資におすすめのエリア｜人口基準と具体的な都市名

地方投資を成功させるには、適切なエリア選定が不可欠です。

ここでは、人口基準に基づいたおすすめエリアを紹介します。

人口100万人以上の都市圏（最も安全な投資先）

人口100万人以上、最低でも50万人以上の都市圏を狙うのがオススメです。具体的には、東京および首都圏、関西圏、中京圏など。地方の都市圏でいえば、札幌・仙台・広島なども人口の多いエリアになります。

人口100万人以上の都市圏は、賃貸需要が安定しており、流動性も確保されているため、最も安全な投資先と言えます。

具体的には、以下の都市が該当します。

これらの都市は「札仙広福」と呼ばれ、地方圏では抜きんでた投資エリアとして注目されています。

令和3年地価公示によると、地方4市だけに限ると、住宅地は4.2％、商業地は4.6％の上昇を記録していました。全国平均や三大都市圏が足踏み状態であったのに対して、好調な動きを見せていました。

人口50万人以上の都市圏（条件次第で投資可能）

人口50万人以上の都市圏も、条件次第で投資対象となります。

ただし、人口100万人以上の都市圏に比べて賃貸需要が限られるため、物件選定をより慎重に行う必要があります。

具体的には、以下のような都市が該当します。

※人口は概数であり、最新の公的統計をご確認ください。

これらの都市では、駅近や大学・企業周辺など、賃貸需要が見込めるエリアを慎重に選定することが重要です。

また、人口推移を確認し、人口減少が著しい都市は避けるべきです。

地方都市別データ比較表（人口・賃料相場・利回り目安）

以下は、主要地方都市の基本データをまとめた比較表です。

※人口は概数であり、最新の公的統計をご確認ください。賃料相場・利回りは物件の立地・築年数・間取りにより異なります。

地方投資を検討する際は、これらのデータを参考に、人口規模と賃貸需要を総合的に判断しましょう。

都心vs地方｜不動産投資を比較｜どちらを選ぶべき？

都心と地方、どちらで不動産投資を始めるべきか迷う方は多いでしょう。

ここでは、都心と地方の違いを多角的に比較し、投資判断の参考になる情報を提供します。

物件価格・初期投資額の違い

都心と地方では、物件価格に大きな差があります。

東京は利便性が高く、人口集中が顕著なため、投資先としても、居住地としても高い人気があることから、賃料平均が頭一つ抜けて高い傾向があります。

例えば、東京23区内のコンパクトマンション（築20年・25㎡）が1,500万円〜2,000万円であるのに対し、地方都市では500万円〜800万円で購入できる場合があります。

初期投資を抑えられる地方物件は、自己資金が少ない方や、複数物件を所有して分散投資したい方に適しています。

利回りの違い（表面利回り・実質利回り）

東京都の賃貸住宅の期待利回りは3％台後半と低利回りでした。これに対して地方（主な政令指定都市）の期待利回りは、4％半ばから5％前半が中心です。
出典: 日本不動産研究所 第53回不動産投資家調査

地方物件は、物件価格が安い分、同じ家賃収入でも利回りが高くなる傾向があります。

ただし、表面利回りだけでなく、実質利回り（経費を差し引いた利回り）で比較することが重要です。

管理費や修繕積立金は、マンションの規模や総戸数によって決定されます。そのため、物件の管理コストのエリアによる違いはほとんどないと言えるでしょう。つまり、月々の賃料が安ければ安いほど、経費の割合が高くなりキャッシュフローが悪化してしまいます。

地方物件は家賃が安いため、管理費や修繕費の割合が高くなり、実質利回りが低下しやすい点に注意が必要です。

空室リスク・入居率の違い

都心と地方では、空室リスクに大きな差があります。

日管協短観によると、首都圏の入居率が95.6％、その他地域（首都圏や関西圏を除く地方）の入居率が92.5％と、首都圏の入居率がその他地域の入居率を約3％上回っていることから、地方の空室リスクが高い傾向が確認できます。

都心は賃貸需要が強いため空室が発生しにくく、すぐに次の入居者が決まる場合が多いと言えます。

一方、地方では人口減少の影響を受けやすく、空室が長期化するリスクが高まります。

ただし、地方でも人口100万人以上の都市圏であれば、適切なエリアと物件を選ぶことで空室リスクを抑えることが可能です。

残価率・売却のしやすさの違い

都心物件は、売却時の流動性が高く、買い手が見つかりやすい傾向があります。

また、都心では不動産価格が上昇傾向にあるため、売却時に利益を得られる可能性もあります。

一方、地方物件は買い手が限られるため、売却時に価格を下げざるを得ないケースが多く見られます。

特に、人口減少が進む地域では、将来的に物件価格が下落する可能性が高く、出口戦略を描きにくいのがデメリットです。

20年後の収益性を比較したシミュレーション

不動産投資は数十年という長期にわたって行うものです。そのため、現時点だけではなく、将来の収支にも目を向けていかなくてはなりません。

都心物件は、物件価格が高く初期利回りは低いものの、空室リスクが低く、家賃下落も緩やかなため、長期的には安定した収益が期待できます。

一方、地方物件は、初期利回りは高いものの、空室リスクや家賃下落の影響を受けやすく、20年後の収益性が都心物件を下回る可能性があります。

投資判断を行う際は、目先の利回りだけでなく、20年後の収益性を含めた長期的な視点で比較することが重要です。

地方投資で失敗しないための物件選定ポイント6つ

地方投資を成功させるには、適切な物件選定が不可欠です。

ここでは、失敗しないための物件選定ポイントを6つ紹介します。

人口推移を確認する（過去10年・今後10年の予測）

地方投資で最も重要なのは、投資エリアの人口推移を確認することです。

過去10年間の人口推移と、今後10年間の人口予測を調べ、人口減少が著しい地域は避けるべきです。

国立社会保障・人口問題研究所の「日本の地域別将来推計人口」などを活用し、客観的なデータに基づいて判断しましょう。

人口が維持されているか、微増傾向にあるエリアを選ぶことで、空室リスクを抑えることができます。

駅からの距離は15分以内を目安にする

地方であっても、駅からの距離は入居者にとって重要な判断基準となります。

駅から徒歩15分以内の物件を選ぶことで、賃貸需要を確保しやすくなります。

ただし、地方では車社会のエリアも多いため、駐車場の有無も重要なポイントです。

地方では車が移動手段の中心となるため、最寄り駅からの近さよりも駐車場の有無が重視される傾向があります。

エリアの特性に応じて、駅近か駐車場完備かを判断しましょう。

特定企業・大学への依存度を調べる

特定の企業や大学で賃貸需要が成り立っているかどうか。もし賃貸需要を作り出す企業や大学などが物件周辺に1つしかない場合、投資をする上では注意が必要です。

企業や大学が移転・撤退した場合、賃貸需要が急激に減少するリスクがあります。

実際に投資をする場合は、2つ以上の企業や大学が近くにあるような物件を選ぶようにしましょう。

また、地域全体の産業構造を把握し、特定産業への依存度が高すぎないかを確認することも重要です。

賃貸需要が安定しているエリアを選ぶ（単身者・ファミリー層）

地方投資では、エリアの賃貸需要を見極めることが重要です。

その地域に合った需要のある物件を選定することが大切です。例えば、単身者世帯が少ないエリアには単身者向けの間取りの物件は向かず、ファミリー世帯が多いエリアではファミリータイプの間取りの物件のほうが需要あると考えられます。

単身者が多いエリアではコンパクトマンション、ファミリー層が多いエリアでは2LDK以上の間取りを選ぶなど、ターゲット層に合わせた物件選定を行いましょう。

地方に強い管理会社の有無を確認する

地方投資では、信頼できる管理会社の選定が成功の鍵を握ります。

不動産投資では、物件の日常管理や入居者対応、集客活動などを管理会社に委託するのが一般的です。特に、オーナーの居住地から離れた遠方の物件を運用する場合には、管理会社の質が収益性に直結します。

地方の賃貸市場に精通し、入居者募集に強い管理会社を見つけることが重要です。

管理会社の入居率実績や、入居者募集の手法、トラブル対応力などを事前に確認しましょう。

現地視察で周辺環境を確認する

地方投資を行う際は、可能な限り現地視察を行い、周辺環境を自分の目で確認することが重要です。

物件の状態だけでなく、周辺の商業施設、交通アクセス、治安、住環境などを確認しましょう。

また、近隣の競合物件の状況を把握し、自分の物件が選ばれる理由を明確にすることも大切です。

現地視察を通じて、データだけでは分からない情報を得ることができます。

地方投資に強い不動産投資サービス3選｜管理実績と入居率で比較

地方投資を成功させるには、地方の賃貸市場に精通したサービスを活用することが重要です。

ここでは、地方投資に強い不動産投資サービスを3つ紹介します。

武蔵コーポレーション

武蔵コーポレーションは、地方の一棟物件投資に特化した不動産投資会社です。

マスターデータによると、最低投資額は5,000万円目安〜、想定利回りは7.0%〜10.0%と、地方投資ならではの高利回りが期待できます。

入居率は98.87%と高水準を維持しており、管理物件全体で安定した賃貸経営を実現しています。

一棟物件に特化しているため、富裕層向けのサービスとなりますが、地方の高利回り物件で資産を拡大したい方に適しています。

オンライン対応は一部のみで、個別相談を通じて投資戦略を練ることができます。

シノケンハーモニー

シノケンハーモニーは、アパート経営に強みを持つ不動産投資会社です。

マスターデータによると、頭金0円プランがあり、物件価格は2,000万円台〜と、比較的少額から始められるのが特徴です。

想定利回りは4.0%〜6.0%、入居率は99.0%と、自社管理物件全体で高い入居率を実現しています。

自社開発アパート・マンションを扱っており、建物の品質管理にも定評があります。

オンライン対応は一部可能で、セミナー・個別相談の両方を活用できます。

地方でアパート経営を始めたい方、頭金0円で投資を始めたい方に適しています。

RENOSY

RENOSYは、AI不動産投資「RENOSY（リノシー）」として知られるサービスで、運営会社は東証グロース上場の株式会社GA technologiesです。

マスターデータによると、初期費用の目安は100,000円〜（物件・ローン条件により異なる）、想定利回りは3%〜5%（表面利回りの目安、単身者向け物件イメージ）です。

入居率は99.6%（2025年10月時点）と業界トップクラスの水準を維持しています。
出典: RENOSY公式サイト

管理戸数は44,239戸（2025年10月末時点）と豊富な管理実績があり、全国の都市部の新築・中古、マンション・アパート・戸建て物件を扱っています。
出典: RENOSY公式サイト

オンライン完結で投資を始められるため、遠隔地の物件でも安心して運用できます。

セミナーも開催しており、初心者でも地方投資の知識を身につけることができます。

よくある質問｜地方不動産投資のQ&A

まとめ｜地方不動産投資は人口100万人以上の都市圏なら検討価値あり

地方での不動産投資は、人口100万人以上、最低でも50万人以上の都市圏であれば投資対象として検討できます。

地方投資のメリットは、物件価格の安さと高利回り（都心より2〜3%高い傾向）です。

一方、空室リスクの高さ、売却困難、特定企業・大学への依存リスクなどのデメリットも存在します。

都心と地方では、20年後の収益性に差があるため、長期的な視点での判断が重要です。

地方投資で失敗しないためには、人口推移の確認、特定企業・大学への依存度の調査、信頼できる管理会社の選定が必須です。

札幌市、仙台市、広島市、福岡市などの地方中核都市は、賃貸需要が安定しており、投資先として有望です。

地方投資に強い不動産投資サービスを活用することで、空室リスクを軽減し、安定した賃貸経営を実現できます。

地方投資を検討する際は、本記事で紹介したポイントを参考に、慎重な物件選定を行ってください。