会社設立のミチシルベ

入居率の高い物件を選べば、安定した家賃収入が期待できます

不動産価格は変動するため、購入時より価格が下がるリスクがあります

物件の管理や入居者対応はすべて運営会社が行うため手間がかかりません

運用期間中は原則として途中解約ができず、元本保証はありません

一室だけの所有なので空室が発生すると収入がゼロになる点に注意

一部の部屋が空室でも他の部屋から家賃収入があるため収入ゼロのリスクは低い

ただし、建物全体の修繕費用や管理費用が高額になる場合があり、資金計画をしっかり立てることが重要です。

戸建て投資（数百万円〜）

戸建て投資とは、一戸建て住宅を購入して賃貸に出す投資方法です。

ファミリー層をターゲットにするため、一度入居すると長期間住んでもらえる傾向があります。

中古戸建ては物件により価格帯が幅広く、利回りも立地・築年数により大きく異なります。

庭や駐車場があるため、ペット可物件として差別化しやすいメリットもあります。

不動産投資のメリット5つ｜なぜ選ばれるのか

不動産投資が資産形成の手段として選ばれる理由は、他の投資にはない独自のメリットがあるためです。

ここでは代表的な5つのメリットを解説します。

安定した家賃収入が得られる

不動産投資の最大のメリットは、入居者がいる限り毎月安定した家賃収入が得られることです。

株式投資のように価格が大きく変動することが少なく、長期的に安定した収入源となります。

老後の年金の補完や、本業以外の収入を確保したい方に適しています。

レバレッジ効果で少額から始められる

不動産投資では、不動産投資ローンを利用することで、自己資金の何倍もの金額の物件を購入できます。

これをレバレッジ効果といいます。

たとえば、自己資金100万円で2,000万円の物件を購入し、年間100万円の家賃収入が得られれば、自己資金に対する利回りは100%となります。

インフレに強い資産形成ができる

不動産は現物資産であるため、インフレ（物価上昇）に強い特徴があります。

インフレが進むと、現金の価値は目減りしますが、不動産の価値や家賃は物価に連動して上昇する傾向があります。

そのため、インフレ対策として不動産投資を選ぶ人も増えています。

税金対策として活用できる

不動産投資では、減価償却費や借入金の利息、修繕費などを経費として計上できるため、所得税や住民税の税金対策が見込めます。

減価償却とは、建物の価値が年々減少することを前提に、購入費用を数年に分けて経費計上できる制度です。

実際に現金が出ていかない経費として計上できるため、税金対策として活用されています。

相続対策に有効

不動産は相続時に評価額が現金よりも低くなるため、相続税の負担を軽減できる可能性があります。

たとえば、現金1億円を相続する場合と、評価額1億円の不動産を相続する場合では、不動産のほうが相続税評価額が低くなる傾向があります。

また、賃貸物件として運用している場合、さらに評価額が下がる特例が適用されることもあります。

不動産投資で失敗しないために知っておくべき5つのリスク

不動産投資にはメリットがある一方で、リスクも存在します。

リスクを正しく理解し、対策を講じることが、失敗を防ぐ鍵となります。

空室リスク｜入居者が見つからないとき

空室リスクとは、物件に入居者がおらず、家賃収入が得られなくなるリスクです。

不動産投資における最大のリスクといえます。

対策としては、長期的に賃貸需要が見込める立地の物件を選ぶこと、入居者募集業務に強い賃貸管理会社を選ぶことが重要です。

家賃下落リスク｜収益が減少する可能性

家賃下落リスクとは、築年数の経過や周辺環境の変化により、家賃が下がるリスクです。

対策としては、駅近や都心部など賃貸需要が高いエリアの物件を選ぶこと、定期的に設備を更新して物件の魅力を維持することが重要です。

災害リスク｜地震・火災への備え

災害リスクとは、地震や火災、水害などで物件が損傷するリスクです。

日本は地震が多い国であるため、耐震性の高い物件を選ぶことが重要です。

また、火災保険や地震保険に加入することで、万が一の際の損害を軽減できます。

金利上昇リスク｜返済額が増える場合

金利上昇リスクとは、不動産投資ローンの金利が上昇し、返済額が増えるリスクです。

対策としては、固定金利でローンを組むこと、金利上昇を想定したシミュレーションを事前に行うことが重要です。

流動性リスク｜すぐに売却できない場合

流動性リスクとは、不動産をすぐに現金化できないリスクです。

株式投資であれば市場で即座に売却できますが、不動産は買い手が見つかるまで時間がかかります。

急に資金が必要になった場合でも、すぐに売却できないため、資金計画には余裕を持つことが重要です。

不動産投資おすすめサービス5選｜初心者向け比較

不動産投資を始める際は、信頼できるサービスを選ぶことが成功の鍵となります。

ここでは、初心者におすすめの5つのサービスを紹介します。

RENOSY

AI不動産投資「RENOSY（リノシー）」は、株式会社GA technologies（東証グロース上場）が運営するサービスです。

AIを活用して収益性の高い物件を厳選しており、入居率99.6%（2025年10月時点）と高い実績を誇ります。
出典: RENOSY公式サイト

初期費用は物件・ローン条件により異なりますが、10万円程度から始められるケースもあります。想定利回りは年3〜5%が目安です。

また、セミナーや個別相談も充実しており、初心者でも安心して始められます。

COZUCHI

COZUCHIは、LAETOLI株式会社が運営する不動産クラウドファンディングサービスです。

1万円から投資できる短期運用型と、10万円から投資できる中長期運用型の2種類があります。

短期運用型の想定年利率は4〜10%で、これまでに143件のファンドを組成しています（2026年3月確認時点）。
出典: COZUCHI公式サイト

J.P.Returns

J.P.Returnsは、J.P.Returns株式会社が運営する不動産投資サービスです。

自己資金・頭金は物件・ローン条件により異なりますが、10万円程度から始められるケースもあります。想定利回りは年3.5〜4.5%が目安です。

入居率99.96%と高い実績があり、空室リスクを抑えた運用が見込めます。
出典: J.P.Returns公式サイト

CREAL

CREALは、クリアル株式会社（東証グロース上場）が運営する不動産クラウドファンディングサービスです。

1万円から投資でき、想定利回りは年4〜6%が目安です。

これまでに142件のファンドを組成しており（2026年3月26日時点）、豊富な実績があります。
出典: CREAL公式サイト

プロパティエージェント

プロパティエージェントは、プロパティエージェント株式会社（ミガロホールディングス株式会社（東証プライム）グループ）が運営する不動産投資サービスです。

クレイシア・クレイシアIDZといったブランドマンションを展開しており、初期費用は物件・ローン条件により異なりますが、10万円程度から始められるケースもあります。

想定利回りは年3.5〜4.5%が目安で、入居率99%と高い実績があります。
出典: プロパティエージェント公式サイト

利回りの見方｜表面利回りと実質利回りの違い

不動産投資では「利回り」が物件の収益性を判断する重要な指標となります。

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、それぞれの違いを理解することが重要です。

表面利回りとは？

表面利回りとは、年間の家賃収入を物件価格で割ったもので、経費を考慮していない利回りです。

グロス利回りとも呼ばれます。計算方法は以下の通りです。

表面利回り（%）= 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

たとえば、物件価格2,000万円で年間家賃収入が100万円の場合、表面利回りは5%となります。

実質利回りとは？

実質利回りとは、年間家賃収入から管理費・修繕費・税金などの経費を差し引いた実質的な利回りです。

ネット利回りとも呼ばれます。計算方法は以下の通りです。

実質利回り（%）=（年間家賃収入 − 年間経費）÷（物件価格 + 購入時の諸費用）× 100

たとえば、物件価格2,000万円、購入時の諸費用200万円、年間家賃収入100万円、年間経費20万円の場合、実質利回りは約3.6%となります。

利回りの目安と注意点

利回りの目安は、物件の種類や立地によって異なります。

一般財団法人日本不動産研究所が発表した期待利回りによると、東京都内の賃貸住宅の期待利回りは、コンパクトマンションで3.7%、ファミリー向けで3.8%となっています（2025年10月調査）。
出典: 日本不動産研究所 第53回不動産投資家調査

表面利回りだけで判断せず、実質利回りを計算し、物件の状態や立地を総合的に判断することが重要です。

不動産投資の始め方｜6ヶ月で始めるロードマップ

不動産投資を始めるには、段階的に知識を身につけ、準備を進めることが重要です。

ここでは、6ヶ月で不動産投資を始めるためのロードマップを紹介します。

1〜2ヶ月目：基礎知識の学習

まずは不動産投資の基礎知識を学びましょう。

本やインターネットで情報を集め、不動産投資の仕組み、メリット・リスク、物件の種類などを理解します。

また、不動産投資に関する資格（宅地建物取引士や賃貸不動産経営管理士など）の勉強をすることで、より深い知識が身につきます。

3〜4ヶ月目：セミナー参加と会社選び

不動産投資会社が開催するセミナーに参加し、実際の投資事例や物件情報を学びましょう。

複数の不動産会社のセミナーに参加することで、多角的な視点を養うことができます。

5〜6ヶ月目：物件選定とローン審査

具体的な物件を選定し、不動産投資ローンの審査を受けます。

物件選びでは、立地、築年数、想定利回り、入居率などを総合的に判断しましょう。

ローン審査では、年収、勤続年数、自己資金などが評価されます。

審査に通れば、売買契約を結び、物件の引き渡しを受けます。

悪徳業者の見分け方チェックリスト

不動産投資では、悪徳業者に騙されないよう注意が必要です。

以下のチェックリストを参考に、信頼できる不動産会社を選びましょう。

これらの項目に一つでも該当しない場合は、取引を避けることをおすすめします。

初期費用と運営コスト｜いくら必要？

不動産投資を始める際は、初期費用と運営コストを正確に把握することが重要です。

ここでは、具体的な金額の目安を解説します。

物件購入時の初期費用

物件購入時の初期費用は、物件価格の10〜15%が目安です。

たとえば、2,000万円の物件を購入する場合、200〜300万円の初期費用が必要となります。

初期費用の内訳は以下の通りです。

不動産投資ローンを利用する場合、頭金を多く入れるほど融資審査に通りやすくなりますが、自己資金に余裕を持つことも重要です。
出典: 宅地建物取引業法

運営時にかかるコスト

物件を運営する際は、以下のような費用が定期的に発生します。

運営コストは家賃収入の20〜30%が目安とされています。

売却時にかかる費用

物件を売却する際も、以下のような費用が発生します。

譲渡所得税は、保有期間が5年を超える場合は長期譲渡、5年以下の場合は短期譲渡として扱われ、税率が異なります。
出典: 国税庁 譲渡所得税

物件管理の方法｜自主管理・委託・サブリースの比較

不動産投資では、物件の管理方法を選ぶことが重要です。

管理方法には「自主管理」「管理委託」「サブリース」の3種類があり、それぞれメリット・デメリットがあります。

自主管理のメリット・デメリット

自主管理とは、オーナー自身が入居者募集、契約手続き、家賃回収、クレーム対応などを行う方法です。

メリットは、管理費用がかからないため収益性が高いことです。

デメリットは、入居者対応や物件のメンテナンスに時間と手間がかかることです。

本業が忙しい方や、不動産管理の経験がない方には向いていません。

管理委託のメリット・デメリット

管理委託とは、不動産管理会社に物件の管理を任せる方法です。

入居者募集、契約手続き、家賃回収、クレーム対応などを代行してくれます。

デメリットは、管理委託費（家賃の5%程度）がかかることです。

ただし、入居者募集業務に強い管理会社を選べば、空室リスクを抑えられるメリットもあります。

サブリース契約のメリット・デメリット

サブリース契約とは、不動産会社が物件を一括で借り上げ、オーナーに毎月一定の賃料を支払う管理形態です。
出典: 賃貸住宅管理業法

空室リスクを軽減できますが、賃料は見直される場合があります。

メリットは、空室が発生しても一定の賃料が保証されることです。

サブリース契約を結ぶ際は、契約内容をよく確認し、賃料の見直し条件を理解しておくことが重要です。
出典: 賃貸住宅管理業法 第28条・第29条

よくある質問（Q&A）

まとめ｜不動産投資は正しい知識があれば怖くない

不動産投資は、正しい知識を身につけ、リスクを理解したうえで始めれば、安定した収入源となる可能性があります。

本記事では、不動産投資の基本的な仕組みからメリット・リスク、具体的な始め方まで解説しました。

重要なポイントをまとめると、以下の通りです。

不動産投資を始める際は、複数の不動産会社のセミナーに参加し、多角的な視点を養いましょう。

また、不明点は専門家に相談し、納得したうえで投資判断を行うことが重要です。

不動産クラウドファンディングにおいても、運用期間中の途中解約ができない場合があり、元本割れのリスクがあります。投資を行う際は、事業者の登録状況を確認し、契約内容や重要事項説明書をよくお読みのうえ、ご自身の判断と責任で投資判断を行ってください。