会社設立のミチシルベ

不動産投資に興味はあるけれど、「仕組みがよくわからない」「どうやって利益が出るのか」と疑問を感じていませんか。

老後2000万円問題が話題になり、預金だけでは資産が増えない時代に、安定収入が得られる不動産投資に注目が集まっています。

しかし、数百万円から数千万円という高額投資で失敗したら取り返しがつかないという不安から、なかなか一歩を踏み出せない方も多いでしょう。

この記事では、不動産投資で利益が生まれる2つの収益源（インカムゲインとキャピタルゲイン）をわかりやすく解説します。

さらに、少額から始められる不動産クラウドファンディングや、現物不動産投資との違い、メリット・リスク、初心者が確認すべきポイントまで、不動産投資の基本的な仕組みを網羅的にお伝えします。

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不動産投資の仕組みとは｜2つの収益源で利益を得る方法

不動産投資とは、マンションやアパートなどの不動産を購入し、家賃収入や売却益によって利益を得る投資手法です。

不動産投資で利益を得る方法は、大きく分けて2つあります。

1つ目は「インカムゲイン（家賃収入）」、2つ目は「キャピタルゲイン（売却益）」です。

この2つの収益源を理解することが、不動産投資の基本的な仕組みを把握する第一歩となります。

インカムゲイン（家賃収入）の仕組み

インカムゲインとは、資産を保有していることで安定的・継続的に得られる利益のことです。

不動産投資におけるインカムゲインは、入居者から支払われる家賃収入を指します。

たとえば、家賃8万円の物件を所有している場合、年間96万円の家賃収入が得られます。

複数の物件を所有していれば、その分だけ家賃収入も増えていきます。10戸所有していれば月80万円、年間960万円のインカムゲインを得ることも可能です。

株式投資の配当金は年1〜2回の支払いが一般的ですが、不動産投資の家賃収入は毎月入ってくるため、キャッシュフローが安定します。

ただし、空室が発生するとその分の家賃収入が得られなくなるため、空室リスクへの対策が重要になります。

キャピタルゲイン（売却益）の仕組み

キャピタルゲインとは、保有する資産を売却した際に、購入価格よりも高い価格で売却できた場合に得られる売買差益のことです。

不動産投資におけるキャピタルゲインは、物件の売却によって得られる利益を指します。

たとえば、2,500万円で購入した物件を3,000万円で売却できれば、500万円のキャピタルゲインが得られます。

キャピタルゲインのメリットは、短期間で大きな利益を得られる可能性がある点です。

インカムゲインが毎月数万円ずつ積み重なる収益であるのに対し、キャピタルゲインは売却時に一括で数百万円単位の利益を得られる場合があります。

不動産価格は市場動向や立地、築年数などに左右されるため、売却タイミングの見極めが重要です。

不動産投資では、インカムゲインとキャピタルゲインのバランスが大切です。

たとえば売却時に500万円の損失が出たとしても、保有期間中に600万円の家賃収入があれば、トータルでは100万円のプラスになります。

不動産投資の種類｜少額から始める方法と現物投資の違い

不動産投資には、投資額や運用方法によっていくつかの種類があります。

「不動産投資は数千万円の資金が必要」というイメージを持つ方も多いでしょう。

しかし実際には、1万円から始められる不動産クラウドファンディングや、10万円程度の初期費用で始められる現物不動産投資など、投資額に応じた選択肢があります。

ここでは、不動産投資の代表的な3つの種類を紹介します。

不動産クラウドファンディング（1万円〜）

不動産クラウドファンディングとは、インターネットを通じて複数の投資家から資金を集め、不動産に投資する仕組みです。
出典: 国土交通省 不動産特定共同事業法

1万円から投資できるサービスが多く、少額から不動産投資を始めたい方に適しています。

投資家は運営会社が組成したファンドに出資し、運用期間終了後に想定利回りに応じた分配金を受け取ります。

運営会社がすべての管理を行うため、本業が忙しいサラリーマンでも手間をかけずに投資できます。

また、運営会社が倒産した場合には投資金が返ってこないリスクもあります。
出典: 国土交通省 不動産特定共同事業法

国内の不動産クラウドファンディング市場は急拡大しており、2024年には出資額が1,763億4千万円に達しました。
出典: 国土交通省 FTK利活用促進ハンドブック

2018年の12億7千万円と比較すると、わずか6年間で約139倍に成長しています。
出典: 国土交通省 FTK利活用促進ハンドブック

REIT（不動産投資信託）

REIT（リート）とは、不動産投資信託のことで、投資家から集めた資金で複数の不動産を購入し、その賃料収入や売却益を投資家に分配する金融商品です。

証券取引所に上場しているため、株式と同じように売買でき、流動性が高い点が特徴です。

複数の不動産に分散投資されるため、1つの物件に投資するよりもリスクを分散できます。

デメリットは、市場価格が変動するため、株式と同様に価格下落リスクがある点です。

また、運用会社の倒産リスクや、分配金が減少するリスクもあります。

現物不動産投資（区分マンション・一棟・戸建て）

現物不動産投資とは、実際にマンションやアパート、戸建てなどの不動産を購入し、賃貸経営を行う投資手法です。

物件の種類は大きく分けて、区分マンション（1部屋単位）、一棟アパート・マンション、戸建ての3つがあります。

区分マンション投資は、マンションの1部屋を購入して賃貸に出す方法です。

初期費用の目安は10万円程度からで、ローンを活用すれば少ない自己資金で始められます。

一棟アパート・マンション投資は、建物全体を購入して複数の部屋を賃貸に出す方法です。

区分マンションよりも投資額は大きくなりますが、複数の部屋から家賃収入が得られるため、収益性は高くなります。

戸建て投資は、一戸建て住宅を購入して賃貸に出す方法です。

ファミリー層をターゲットにでき、入居期間が長くなる傾向があります。

また、実物資産として物件が残るため、インフレに強い資産形成ができます。

デメリットは、空室リスクや修繕費の発生、金利上昇リスクなど、管理に手間とコストがかかる点です。

おすすめの不動産投資サービス6選｜少額から始められる

不動産投資を始めるには、信頼できるサービスを選ぶことが重要です。

ここでは、少額から始められる不動産投資サービスを6つ紹介します。

マスターデータに基づき、最低投資額・想定利回り・実績指標を記載していますので、比較検討の参考にしてください。

RENOSY

RENOSYは、株式会社GA technologies（東証グロース上場）が運営するAI不動産投資「RENOSY（リノシー）」です。

初期費用の目安は10万円程度からで、フルローンを組んだ場合に初期費用として1件あたりに発生します。

想定利回りは3%〜5%で、表面利回りの目安として単身者向け物件をイメージした数値です。

2025年10月末時点の管理戸数は44,239戸、2025年10月時点の入居率は99.6%と高い実績を誇ります。
出典: RENOSY公式サイト

セミナーも開催されており、不動産投資の基礎知識を学べます。

COZUCHI

COZUCHIは、LAETOLI株式会社（非上場）が運営する不動産クラウドファンディングサービスです。

最低投資額は1万円からで、短期運用型は1万円から、中長期運用型は10万円から投資できます。

想定利回りは4%〜10%で、短期運用型の想定年利率です。中長期運用型は別条件となります。

ファンド数は143件で、豊富な実績があります。

COZUCHIの特徴は、オンライン完結で投資できる点です。

J.P.Returns

J.P.Returnsは、J.P.Returns株式会社（非上場）が運営する不動産投資サービスです。

自己資金・頭金の目安は10万円程度からで、物件・ローン条件により異なります。

想定利回りは3.5%〜4.5%で、物件により異なります。

入居率は99.96%と非常に高い水準を維持しています。
出典: J.P.Returns公式サイト

J.P.Returnsの特徴は、オンライン完結で投資でき、セミナーも開催されている点です。

CREAL

CREALは、クリアル株式会社（東証グロース上場）が運営する不動産クラウドファンディングサービスです。

最低投資額は1万円からで、少額から始められます。

想定利回りは4%〜6%です。

2026年3月26日時点でファンド数は142件と豊富な実績があります。
出典: CREAL公式サイト

案件により優先劣後構造などのリスク対策が講じられており、オンライン完結で投資できます。

プロパティエージェント

プロパティエージェントは、プロパティエージェント株式会社が運営する不動産投資サービスです。

親会社のミガロホールディングス株式会社は東証プライムに上場しています。

初期費用の目安は10万円程度からで、物件・ローン条件により異なります。

想定利回りは3.5%〜4.5%で、物件により異なります。

入居率は99%です。

ブランド名は「クレイシア / クレイシアIDZ」で、オンライン完結で投資でき、セミナーも開催されています。

OwnersBook

OwnersBookは、ロードスターインベストメンツ株式会社が運営する不動産クラウドファンディングサービスです。

親会社のロードスターキャピタル株式会社は東証プライムに上場しています。

最低投資額は1万円からです。

想定利回りは4.2%〜5.9%で、貸付型案件の予定年利回りです。

ファンド数は410件と非常に豊富な実績があります。

案件により優先劣後構造などのリスク対策が講じられており、オンライン完結で投資でき、セミナーも開催されています。

不動産投資サービスの比較表｜投資額・利回り・実績で選ぶ

不動産投資サービスを選ぶ際は、最低投資額・想定利回り・実績指標を比較することが重要です。

ここでは、現物不動産投資サービスと不動産クラウドファンディングを分けて比較表を作成しました。

投資形態が異なるため、同一表での比較は読者の誤認を招く可能性があります。

現物不動産投資サービス比較表

不動産クラウドファンディング比較表

現物不動産投資は、ローンを活用することで少ない自己資金で始められます。

入居率は99%前後と高い水準を維持しているサービスが多く、安定した家賃収入が期待できます。

不動産クラウドファンディングは、1万円から投資でき、想定利回りは4%〜10%と幅があります。

ファンド数が多いサービスほど、運用実績が豊富で信頼性が高いと判断できます。

不動産投資の選び方｜初心者が確認すべき5つのポイント

不動産投資を始める際は、投資目的や自己資金に応じて適切なサービスを選ぶことが重要です。

ここでは、初心者が確認すべき5つのポイントを解説します。

投資目的に合った種類を選ぶ

不動産投資には、現物不動産投資・不動産クラウドファンディング・REITなど複数の種類があります。

毎月安定した家賃収入を得たい方は現物不動産投資、少額から始めたい方は不動産クラウドファンディング、流動性を重視する方はREITが適しています。

投資目的を明確にすることで、自分に合った投資方法を選べます。

自己資金と最低投資額を確認する

不動産投資を始めるには、最低投資額を確認することが重要です。

不動産クラウドファンディングは1万円から、現物不動産投資は10万円程度の初期費用から始められます。

自己資金に応じて無理のない投資額を設定しましょう。

現物不動産投資の場合、ローンを活用することで自己資金を抑えられますが、返済負担も考慮する必要があります。

想定利回りと実績を比較する

想定利回りは、投資対象の収益性を判断する重要な指標です。

実績指標として、現物不動産投資では入居率、不動産クラウドファンディングではファンド数を確認しましょう。

入居率が99%以上のサービスは、空室リスクが低く安定した家賃収入が期待できます。

ファンド数が多いサービスは、運用実績が豊富で信頼性が高いと判断できます。

運営会社の信頼性を確認する

不動産投資では、運営会社の信頼性が重要です。

上場企業が運営するサービスは、財務状況が公開されており透明性が高いため、信頼性が高いと判断できます。

非上場企業の場合は、運用実績や資本金、事業内容を確認しましょう。

不動産特定共同事業の許可番号を取得しているかも確認ポイントです。
出典: 国土交通省 不動産特定共同事業者一覧

リスク対策の仕組みを理解する

不動産クラウドファンディングでは、優先劣後構造などのリスク対策が講じられている案件もあります。

優先劣後構造とは、投資家の出資分を「優先出資」、事業者の出資分を「劣後出資」とし、損失が発生した場合に劣後出資から先に負担する仕組みです。

現物不動産投資では、サブリース（一括借り上げ）を利用することで空室リスクを軽減できますが、賃料は見直される場合があります。
出典: 国土交通省 サブリース規制ポータル

不動産投資のメリット｜他の投資にはない5つの特徴

不動産投資には、株式投資や債券投資にはない独自のメリットがあります。

ここでは、不動産投資の代表的なメリットを5つ解説します。

安定した家賃収入が期待できる

不動産投資の最大のメリットは、入居者がいる限り毎月安定した家賃収入が得られる点です。

株式投資の配当金は年1〜2回の支払いが一般的ですが、不動産投資の家賃収入は毎月入ってくるため、キャッシュフローが安定します。

入居率が高い物件を選べば、長期的に安定した収入が期待できます。

たとえば、入居率99%以上のサービスを利用すれば、空室リスクを最小限に抑えられます。

ローンを活用してレバレッジ効果が得られる

不動産投資では、金融機関からの融資を活用することでレバレッジ効果が得られます。

レバレッジ効果とは、少ない自己資金で大きな投資を行い、収益を拡大する効果のことです。

たとえば、自己資金100万円で1,000万円の物件を購入した場合、自己資金の10倍の投資を行ったことになります。

物件の利回りが5%であれば、年間50万円の家賃収入が得られ、自己資金に対する利回りは50%になります。

イールドギャップ（利回りと金利の差）を確認することが重要です。

インフレに強い資産形成ができる

不動産は実物資産であるため、インフレに強い特徴があります。

インフレが進むと物価が上昇し、現金の価値は目減りしますが、不動産の価値は物価上昇に連動して上昇する傾向があります。

また、家賃もインフレに応じて上昇するため、実質的な収益が目減りしにくいメリットがあります。

長期的な資産形成を考える場合、インフレ対策として不動産投資は有効な選択肢です。

税金対策として活用できる

不動産投資では、減価償却費や管理費、修繕費などの経費を計上することで、不動産所得の赤字を給与所得等と損益通算できます。
出典: 国税庁 不動産所得の損益通算

損益通算とは、不動産所得の赤字を給与所得等と相殺し、課税所得を減らす仕組みです。

税金対策の効果は個人の状況により異なるため、税理士に相談することをおすすめします。
出典: 国税庁 不動産所得の損益通算

生命保険の代わりになる（団信活用）

不動産投資ローンを利用する際、団体信用生命保険（団信）に加入することで、ローン契約者が死亡・高度障害になった場合にローン残高が保険金で完済されます。

残された家族はローンの返済義務を負わずに済み、物件をそのまま引き継げます。

物件を売却すればまとまった資金が得られ、賃貸経営を続ければ毎月の家賃収入が得られるため、生命保険の代わりとして活用できます。

団信への加入は義務ではありませんが、融資承認の条件としている金融機関が一般的です。

不動産投資で失敗しないために知っておくべき6つのリスク

不動産投資には複数のリスクがあり、対策を講じないと損失が発生する可能性があります。

ここでは、不動産投資の代表的なリスクを6つ解説します。

空室リスク｜入居者が見つからない場合

空室リスクとは、所有する物件に入居者がおらず、家賃収入が得られなくなるリスクです。

不動産投資の最大のリスクといわれています。

空室リスクを軽減するには、賃貸需要が高い立地の物件を選ぶことが重要です。

駅から近い、生活利便施設が充実しているなど、入居者に選ばれる条件を満たす物件を選びましょう。

また、入居率が高い賃貸管理会社に管理を委託することで、空室期間を短縮できます。

家賃下落リスク｜経年劣化による収入減

家賃下落リスクとは、築年数の経過や周辺環境の変化により、家賃が下落するリスクです。

建物は経年劣化により価値が下がるため、家賃も徐々に下落する傾向があります。

家賃下落リスクを軽減するには、定期的なメンテナンスやリフォームを行い、物件の魅力を維持することが重要です。

また、立地条件が良い物件は家賃が下落しにくい傾向があります。

災害リスク｜地震・火災による損害

災害リスクとは、地震・火災・台風などの自然災害により、物件が損害を受けるリスクです。

災害により物件が損壊すると、修繕費用が発生し、家賃収入も途絶える可能性があります。

災害リスクを軽減するには、火災保険・地震保険に加入することが重要です。

また、耐震性が高い物件を選ぶことで、地震による損害を最小限に抑えられます。

金利上昇リスク｜ローン返済額の増加

金利上昇リスクとは、金利の上昇により不動産投資ローンの返済負担が増加するリスクです。

変動金利型のローンを利用している場合、金利が上昇すると月々の返済額も増加します。

金利上昇リスクを軽減するには、固定金利型のローンを選ぶか、繰り上げ返済を行うことが有効です。

その後も段階的な利上げが続いており、金利上昇リスクへの対策が重要になっています。

流動性リスク｜すぐに売却できない可能性

流動性リスクとは、不動産をすぐに売却できず、現金化に時間がかかるリスクです。

株式や債券は市場で売買されるため、すぐに現金化できますが、不動産は買い手を見つけるまでに時間がかかります。

流動性リスクを軽減するには、売却しやすい立地の物件を選ぶことが重要です。

資金が拘束される点に注意が必要です。
出典: 国土交通省 不動産特定共同事業法

元本割れリスク｜投資額を下回る可能性

元本割れリスクとは、不動産の価値が下落し、売却時に投資額を下回る損失が発生するリスクです。

元本割れリスクを軽減するには、物件の収益性を正確に把握し、実質利回りを計算することが重要です。

表面利回りだけでなく、経費や空室率を考慮した実質利回りで判断しましょう。

不動産投資の始め方｜初心者向け5ステップ

不動産投資を始める際は、投資目的を明確にし、自分に合った投資方法を選ぶことが重要です。

ここでは、初心者向けに不動産投資の始め方を5ステップで解説します。

ステップ1: 投資目的と予算を明確にする

不動産投資を始める前に、投資目的と予算を明確にしましょう。

毎月の安定収入を得たいのか、将来の売却益を狙いたいのか、税金対策として活用したいのかなど、目的によって適した投資方法が異なります。

また、自己資金がいくらあるのか、ローンを組む場合の返済負担はどの程度許容できるのかを確認しましょう。

ステップ2: 投資タイプを選ぶ（クラウドファンディング or 現物投資）

投資目的と予算が明確になったら、投資タイプを選びましょう。

少額から始めたい方、物件管理の手間を省きたい方は不動産クラウドファンディングが適しています。

ローンを活用してレバレッジ効果を得たい方、実物資産として物件を所有したい方は現物不動産投資が適しています。

ステップ3: サービス・物件を比較検討する

投資タイプが決まったら、複数のサービス・物件を比較検討しましょう。

最低投資額・想定利回り・実績指標・運営会社の信頼性を比較し、自分に合ったサービスを選びます。

現物不動産投資の場合は、立地・築年数・間取り・設備などを確認し、長期的に賃貸需要が見込める物件を選びましょう。

ステップ4: 口座開設または物件購入の手続きをする

サービス・物件が決まったら、口座開設または物件購入の手続きを行います。

不動産クラウドファンディングの場合は、オンラインで口座開設を行い、本人確認書類を提出します。

現物不動産投資の場合は、不動産会社と契約を結び、ローンの審査を受けます。

ローン審査には、年収・勤続年数・資産状況などが影響します。

ステップ5: 運用開始後の管理方法を決める

投資を開始したら、運用状況を定期的に確認しましょう。

不動産クラウドファンディングの場合は、分配金の入金状況を確認します。

現物不動産投資の場合は、入居状況・家賃の入金状況・修繕の必要性などを確認します。

賃貸管理会社に管理を委託することで、入居者対応や修繕対応の手間を省けます。

よくある質問（Q&A）

まとめ｜不動産投資は仕組みを理解してから始めよう

不動産投資は、家賃収入（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）の2つの収益源で利益を得る投資手法です。

少額から始められる不動産クラウドファンディングや、ローンを活用した現物不動産投資など、投資額に応じた選択肢があります。

ローンを活用することでレバレッジ効果が得られ、少ない自己資金で大きな収益を狙えますが、空室リスク・金利上昇リスク・災害リスクなど複数のリスクがあります。

不動産投資を始める際は、最低投資額・想定利回り・実績指標・運営会社の信頼性を比較し、自分に合ったサービスを選びましょう。

投資判断は自己責任で行い、必要に応じて専門家に相談することをおすすめします。