会社設立のミチシルベ

不動産投資に興味があるけれど、現物の不動産を買うには資金が足りない。

そんな方におすすめなのが、少額から不動産投資ができる「Jリート」と「REIT投資信託」です。

しかし、この2つは名前が似ているため、どう違うのか分かりにくいと感じる方も多いのではないでしょうか。

実は、Jリートは個別の不動産投資法人に投資する方法で、REIT投資信託は複数のJリートにまとめて投資する方法という違いがあります。

この記事では、JリートとREIT投資信託の基本的な違いから、それぞれのメリット・デメリット、選び方のポイント、おすすめの商品まで詳しく解説します。

自分に合った不動産投資の方法を見つけて、資産形成の第一歩を踏み出しましょう。

JリートとREIT投資信託の違いは？

JリートとREIT投資信託は、どちらも不動産に投資できる金融商品ですが、その仕組みには大きな違いがあります。まずは両者の基本的な違いを理解しましょう。

JリートとREIT投資信託の基本的な違い

Jリート（J-REIT）は、日本の不動産投資信託のことで、東京証券取引所に上場している個別の不動産投資法人です。株式と同じように証券取引所で売買でき、1つの銘柄に投資します。

一方、REIT投資信託は、複数のJリート銘柄をパッケージ化した投資信託で、1つの商品で複数のJリートに分散投資できる仕組みです。

具体的な違いを表で整理すると、以下のようになります。

最も大きな違いは、Jリートが「個別銘柄への投資」であるのに対し、REIT投資信託は「複数銘柄への分散投資」である点です。

Jリートは数万円から投資できますが、REIT投資信託なら100円から始められるため、投資初心者にとってはハードルが低いと言えます。また、Jリートは株式と同じように市場でリアルタイムに売買できますが、REIT投資信託は1日1回の基準価額で取引される点も特徴です。

日本取引所グループ:不動産投資信託証券（REIT）

Jリートの仕組みとメリット・デメリット

Jリートは不動産投資の入門として人気がありますが、その仕組みを正しく理解することが重要です。ここでは、Jリートの基本的な仕組みと、投資する際のメリット・デメリットを詳しく見ていきます。

Jリートとは？不動産投資信託の仕組み

Jリート（Japan Real Estate Investment Trust）は、投資家から集めた資金でオフィスビル、商業施設、住宅、物流施設、ホテルなどの不動産を購入し、その賃料収入や売却益を投資家に分配する仕組みです。

不動産投資法人が運用を行い、東京証券取引所に上場しているため、株式と同じように売買できます。

2024年現在、東京証券取引所には約60銘柄のJリートが上場しており、それぞれが異なる不動産タイプに特化しています。例えば、オフィスビル特化型、物流施設特化型、住宅特化型、複合型などがあり、投資家は自分の投資方針に合わせて銘柄を選べます。

Jリートの分配金は、保有する不動産の賃料収入が主な原資となるため、比較的安定した収入が期待できます。

一般社団法人不動産証券化協会:J-REITとは

Jリートのメリット｜少額から不動産投資ができる

Jリートの最大のメリットは、少額から不動産投資を始められる点です。

現物の不動産を購入するには数千万円から数億円の資金が必要ですが、Jリートなら数万円から投資できます。2024年現在、最も安い銘柄では5万円程度から購入可能です。

Jリートのデメリット｜気をつけたいリスク

Jリートにはメリットがある一方で、いくつかのデメリットやリスクも存在します。投資を検討する際は、これらのリスクを十分に理解しておくことが重要です。

主なデメリットとリスクは以下の通りです。

これらのリスクを軽減するためには、複数の銘柄に分散投資することや、不動産タイプの異なる銘柄を組み合わせることが有効です。また、長期的な視点で投資を行い、短期的な価格変動に一喜一憂しないことも大切です。

金融庁:投資信託等の金融商品のリスクと費用

REIT投資信託の特徴と種類

REIT投資信託は、複数のJリート銘柄に分散投資できる金融商品です。個別のJリートに投資するよりもリスクを抑えられるため、投資初心者に適しています。

ここでは、REIT投資信託の詳しい特徴と種類を解説します。

REIT投資信託とは？ETFとインデックスファンドの違い

REIT投資信託は、複数のJリート銘柄を組み入れた投資信託で、大きく分けて「インデックスファンド」と「ETF（上場投資信託）」の2種類があります。

どちらも東証REIT指数などの指標に連動することを目指していますが、購入方法や取引の仕組みに違いがあります。

インデックスファンドは、証券会社や銀行で購入できる一般的な投資信託です。1日1回算出される基準価額で取引され、100円から積立投資ができます。

一方、ETFは証券取引所に上場している投資信託で、株式と同じようにリアルタイムで売買できます。どちらを選ぶかは、投資スタイルによって異なります。少額から定期的に積立投資をしたい方はインデックスファンド、まとまった金額を一括で投資したい方やリアルタイム取引を重視する方はETFが向いています。

投資信託協会:投資信託の仕組み

REIT投資信託のメリット｜分散投資とコストの低さ

REIT投資信託の最大のメリットは、1つの商品で複数のJリート銘柄に分散投資できる点です。

例えば、東証REIT指数に連動するインデックスファンドなら、約60銘柄のJリート全体に投資するのと同じ効果が得られます。個別のJリート銘柄が業績不振に陥ったり、保有する不動産に問題が発生したりしても、他の銘柄でカバーできるため、リスクを大幅に軽減できます。

REIT投資信託のデメリット｜注意すべきポイント

REIT投資信託にもいくつかのデメリットや注意点があります。投資を始める前に、これらをしっかり理解しておきましょう。

主なデメリットと注意点は以下の通りです。

これらのデメリットを踏まえると、REIT投資信託は「安定性と分散効果を重視する方」「少額から積立投資をしたい方」に向いています。一方、「より高い利回りを狙いたい方」「特定の不動産タイプに投資したい方」は、個別のJリート銘柄を検討する価値があります。

JリートとREIT投資信託を5つの視点で比較

JリートとREIT投資信託のどちらを選ぶべきか迷っている方のために、5つの重要な視点から詳しく比較します。自分の投資目的やリスク許容度に合わせて判断しましょう。

投資対象の違い｜個別銘柄 vs 分散投資

Jリートは個別の不動産投資法人に投資するため、その銘柄が保有する不動産の種類や立地、運用方針が投資成果に直接影響します。

例えば、オフィスビル特化型のJリートに投資した場合、オフィス需要の変動がダイレクトに反映されます。一方、REIT投資信託は複数のJリート銘柄に分散投資するため、特定の銘柄や不動産タイプの影響を受けにくくなります。東証REIT指数に連動する商品なら、約60銘柄すべてに投資するのと同じ効果が得られます。

最低投資金額の違い｜数万円 vs 100円から

Jリートの最低投資金額は銘柄によって異なりますが、一般的に5万円～30万円程度です。

人気の高い銘柄や大型の銘柄ほど投資金額が高くなる傾向があります。一方、REIT投資信託（インデックスファンド）は100円から購入できる商品が多く、投資初心者でも気軽に始められます。毎月少額ずつ積み立てたい方にはREIT投資信託が、まとまった資金で一括投資したい方にはJリートが向いています。

利回り・分配金の違い｜どちらが高い？

一般的に、個別のJリート銘柄の方が分配金利回りは高い傾向にあります。Jリート全体の平均利回りは3～4%程度で、高利回り銘柄では5%を超えることもあります。

一方、REIT投資信託の分配金利回りは2～3%程度が一般的です。これは、分散投資により高利回り銘柄と低利回り銘柄が平均化されるためです。また、信託報酬が差し引かれることも利回りが低くなる要因です。

値動きの安定性｜リスクの大きさを比較

値動きの安定性では、REIT投資信託の方が優れています。複数の銘柄に分散投資しているため、特定の銘柄が大きく下落しても、全体への影響は限定的です。

一方、個別のJリート銘柄は、その銘柄固有のニュース（大口テナントの退去、不動産の売却、経営方針の変更など）により価格が大きく変動することがあります。リスクを抑えて安定した運用をしたい方にはREIT投資信託が、値動きを活用して売買益を狙いたい方には個別のJリートが適しています。

売買方法の違い｜取引時間と流動性

売買方法にも大きな違いがあります。以下の表で比較してみましょう。

JリートとETFはリアルタイムで売買できるため、価格の動きを見ながらタイミングを計って取引できます。一方、インデックスファンドは1日1回の基準価額で取引されるため、急な価格変動に対応できません。ただし、長期投資を前提とする場合は、リアルタイム取引の必要性は低いと言えます。

日本取引所グループ:取引時間

あなたに合うのはどっち？選び方のポイント

JリートとREIT投資信託のどちらを選ぶべきかは、投資目的や資金、経験によって異なります。ここでは、タイプ別におすすめの選び方を解説します。

初心者にはREIT投資信託がおすすめ

投資初心者には、REIT投資信託（特にインデックスファンド）がおすすめです。

理由は、少額から始められる点、分散投資によりリスクが抑えられる点、専門知識がなくても投資できる点です。100円から積立投資ができるため、まずは少額で不動産投資を体験し、慣れてきたら投資額を増やすという段階的なアプローチが可能です。また、新NISAのつみたて投資枠を利用すれば、年間120万円まで非課税で投資できます。

高利回りを狙うならJリート個別銘柄

より高い分配金利回りを求める方や、特定の不動産タイプに投資したい方には、Jリート個別銘柄が適しています。

個別銘柄の中には、分配金利回りが4～5%を超えるものもあり、REIT投資信託よりも高い収入が期待できます。また、オフィスビル、物流施設、住宅、ホテルなど、自分が成長性を感じる不動産タイプに特化した銘柄を選べる点も魅力です。

NISAで投資するならどちらを選ぶ？

新NISA制度では、つみたて投資枠と成長投資枠の両方でREIT関連商品に投資できます。

つみたて投資枠で投資できるのは、金融庁が定める基準を満たしたインデックスファンドのみです。一方、成長投資枠では、インデックスファンド、ETF、個別のJリート銘柄すべてに投資できます。

一方、まとまった資金がある方や、個別銘柄を選びたい方は、成長投資枠でJリート個別銘柄に投資するのも良いでしょう。両方の枠を組み合わせて、REIT投資信託で分散投資をしながら、一部を個別銘柄で高利回りを狙うという戦略も有効です。

金融庁:新しいNISA

投資目的・資金・経験別の選び方

自分に合った投資方法を選ぶために、以下の表を参考にしてください。

投資目的や資金、経験に応じて、最適な投資方法は変わります。初心者はまずREIT投資信託で不動産投資に慣れ、知識と経験を積んでから個別銘柄に挑戦するのが賢明です。

おすすめのREIT投資信託ランキング5選

ここでは、信託報酬の低さ、純資産総額の大きさ、運用実績などを総合的に評価し、おすすめのREIT投資信託を5つ紹介します。

1位：eMAXIS Slim 国内リートインデックス

eMAXIS Slim 国内リートインデックスは、三菱UFJアセットマネジメントが運用するインデックスファンドで、東証REIT指数に連動することを目指しています。

信託報酬は年0.187%（税込）と業界最低水準で、長期保有でもコスト負担が少ない点が魅力です。純資産総額は約500億円と十分な規模があり、償還リスクも低いと言えます。

三菱UFJアセットマネジメント:eMAXIS Slim 国内リートインデックス

2位：ニッセイJリートインデックスファンド

ニッセイJリートインデックスファンドは、ニッセイアセットマネジメントが運用するインデックスファンドで、東証REIT指数に連動します。

信託報酬は年0.275%（税込）とeMAXIS Slimよりやや高めですが、それでも低コストの部類に入ります。純資産総額は約300億円で、安定した運用が期待できます。つみたてNISA対象商品であり、新NISAのつみたて投資枠でも購入可能です。ニッセイアセットマネジメントは国内大手の運用会社であり、信頼性の高さも魅力です。

3位：たわらノーロード 国内リート

たわらノーロード 国内リートは、アセットマネジメントOneが運用するインデックスファンドで、東証REIT指数に連動します。

信託報酬は年0.275%（税込）で、購入時手数料は無料（ノーロード）です。純資産総額は約200億円で、安定した運用実績があります。つみたてNISA対象商品であり、新NISAのつみたて投資枠でも購入できます。「たわらノーロード」シリーズは低コストで知られ、国内株式、先進国株式、新興国株式など幅広い資産クラスをカバーしているため、ポートフォリオ全体を同じシリーズで揃えることも可能です。

4位：NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信

NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信は、野村アセットマネジメントが運用するETF（上場投資信託）で、東証REIT指数に連動します。

信託報酬は年0.1705%（税込）と非常に低く、インデックスファンドよりもコストを抑えられます。最低投資金額は約2万円程度で、株式と同じように市場でリアルタイムに売買できます。新NISAの成長投資枠で購入可能です。まとまった資金で一括投資したい方や、価格の動きを見ながら取引したい方に適しています。

野村アセットマネジメント:NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信

5位：iシェアーズ・コア JリートETF

iシェアーズ・コア JリートETFは、ブラックロック・ジャパンが運用するETFで、東証REIT指数に連動します。

信託報酬は年0.16%（税込）と低コストで、純資産総額は約1,000億円と国内REIT ETFの中で最大級です。最低投資金額は約2万円程度で、リアルタイムで売買できます。新NISAの成長投資枠で購入可能です。ブラックロックは世界最大級の資産運用会社であり、信頼性と運用実績の高さが魅力です。分配金は年4回（3月、6月、9月、12月）支払われるため、定期的な収入を得たい方にも適しています。

以下の表で5つの商品を比較します。

おすすめのJリート個別銘柄3選

個別のJリート銘柄に投資したい方のために、安定性と利回りのバランスが良い3つの銘柄を紹介します。

日本ビルファンド投資法人｜オフィス特化型の安定銘柄

日本ビルファンド投資法人（証券コード：8951）は、1999年に上場した日本初のJリートで、東京都心部の大型オフィスビルに特化しています。

三井不動産グループがスポンサーで、「丸の内パークビルディング」や「NBF大崎ビル」など、一等地の優良物件を多数保有しています。純資産総額は約1兆円と国内最大級で、財務の安定性も高く評価されています。分配金利回りは3%前後で、オフィス市況の影響を受けやすいものの、長期的には安定した分配金が期待できます。最低投資金額は約60万円程度です。

日本ビルファンド投資法人

日本プロロジスリート投資法人｜物流施設で成長性

日本プロロジスリート投資法人（証券コード：3283）は、物流施設に特化したJリートで、プロロジスグループがスポンサーです。

Eコマースの拡大により物流施設の需要が高まっており、成長性が期待できます。全国各地に最新鋭の物流施設を保有し、Amazonや楽天などの大手企業がテナントとして入居しています。分配金利回りは3.5%前後で、物流特化型の中では高水準です。純資産総額は約7,000億円と大規模で、財務の安定性も高いと言えます。最低投資金額は約30万円程度です。

日本プロロジスリート投資法人

ジャパンリアルエステイト投資法人｜高利回りが魅力

ジャパンリアルエステイト投資法人（証券コード：8952）は、東京都心部のオフィスビルに特化したJリートで、三菱地所グループがスポンサーです。

「丸の内トラストタワー本館」や「大手町ビル」など、丸の内エリアの一等地物件を多数保有しています。分配金利回りは3.5～4%前後と高水準で、高利回りを求める投資家に人気があります。純資産総額は約8,000億円と大規模で、長い運用実績があります。最低投資金額は約50万円程度です。

以下の表で3つの銘柄を比較します。

REIT投資におすすめの証券会社5社

JリートやREIT投資信託を購入するには、証券会社で口座を開設する必要があります。ここでは、REIT投資に適した証券会社を5社紹介します。

SBI証券｜REIT投資信託の取扱数No.1

SBI証券は、REIT投資信託の取扱本数が約2,600本と国内最多で、Jリート個別銘柄もすべて取引できます。

株式の現物・信用取引手数料は原則無料で、コストを抑えて投資できます。新NISAのつみたて投資枠では約271本のREIT投資信託を購入でき、成長投資枠ではJリート個別銘柄やREIT ETFも購入可能です。三井住友カードでクレカ積立をすると、最大5%のVポイントが貯まります。また、Pontaポイント、dポイント、JALポイント、PayPayポイントなど、複数のポイントプログラムに対応している点も魅力です。

SBI証券

楽天証券｜楽天ポイントでREIT投資が可能

楽天証券は、REIT投資信託の取扱本数が約2,550本と豊富で、Jリート個別銘柄もすべて取引できます。

株式の現物取引手数料は原則無料で、信用取引手数料は0円～1,385円（税込）です。最大の特徴は、楽天ポイントで投資信託やJリートを購入できる点です。楽天市場や楽天カードで貯めたポイントを投資に回せるため、現金を使わずに投資を始められます。楽天カードでクレカ積立をすると、最大1%の楽天ポイントが貯まります。

楽天証券

マネックス証券｜米国REITの取扱も充実

松井証券｜50万円以下の取引手数料無料

松井証券は、REIT投資信託の取扱本数が約1,900本で、Jリート個別銘柄もすべて取引できます。

最大の特徴は、株式の現物取引と信用取引の手数料が1日50万円まで無料である点です。25歳以下なら金額に関わらず手数料無料で取引できます。Jリート個別銘柄を少額で売買したい方や、若年層の投資家に適しています。サポート体制が充実しており、電話やチャットでの問い合わせに丁寧に対応してくれると評判です。

松井証券

三菱UFJモルガン・スタンレー証券｜対面サポートも充実

三菱UFJモルガン・スタンレー証券は、REIT投資信託の取扱本数が約750本で、Jリート個別銘柄もすべて取引できます。

最大の特徴は、対面サポートが充実している点です。全国に支店があり、投資アドバイザーに直接相談できるため、投資初心者や高齢者に適しています。オンライン取引と対面相談を組み合わせて利用できる点も魅力です。

三菱UFJモルガン・スタンレー証券

REIT投資の始め方｜口座開設から購入まで

JリートやREIT投資信託を購入するには、証券会社で口座を開設する必要があります。ここでは、口座開設から実際の購入までの流れを詳しく解説します。

証券口座の開設方法｜必要書類と手順

証券口座の開設は、オンラインで完結できる証券会社がほとんどです。必要な書類は、本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカード、パスポートなど）とマイナンバー確認書類（マイナンバーカード、通知カード、マイナンバー記載の住民票など）の2種類です。

マイナンバーカードがあれば、1枚で両方の確認ができます。

最近では、スマートフォンで本人確認を行う「eKYC」に対応している証券会社が多く、最短即日で口座開設が完了します。

金融庁:証券会社の選び方

REIT投資信託の買い方｜注文方法を解説

REIT投資信託（インデックスファンド）の購入方法は簡単です。証券会社の取引サイトやアプリにログインし、「投資信託」のメニューから購入したい商品を検索します。

商品名や運用会社名、ファンドコードで検索できます。購入したい商品が見つかったら、「購入」または「積立設定」ボタンをクリックします。

購入方法には、「金額指定」と「口数指定」の2種類があります。金額指定は、「10,000円分購入」というように金額を指定する方法で、初心者にはこちらがおすすめです。積立投資をする場合は、毎月の積立金額と積立日を設定します。例えば、「毎月10日に10,000円積立」というように設定できます。

Jリート個別銘柄の買い方｜銘柄コードの確認方法

Jリート個別銘柄を購入する手順は、株式の購入とほぼ同じです。まず、購入したい銘柄の銘柄コード（4桁の数字）を確認します。

銘柄コードは、日本取引所グループの公式サイトや証券会社の銘柄検索機能で調べられます。例えば、「日本ビルファンド投資法人」の銘柄コードは「8951」です。