会社設立のミチシルベ

サラリーマンとして働きながら不動産投資を始めると、確定申告で経費をどこまで計上できるのか迷う方も多いのではないでしょうか。

家賃収入から経費を差し引いた不動産所得が赤字になれば、給与所得と損益通算して税金の還付を受けられます。

しかし、経費として認められる項目と認められない項目を正しく理解していないと、税務調査で否認されるリスクがあります。

本記事では、サラリーマンが不動産投資で経費にできる項目を網羅的に解説し、年収別の税金対策シミュレーションや確定申告の手順まで詳しくご紹介します。

正しい経費計上の知識を身につけて、適切な税金対策を実現しましょう。

サラリーマンが不動産投資で経費にできるもの・できないもの

不動産投資で得た家賃収入から経費を差し引いた金額が不動産所得です。

経費として認められる項目を正しく把握することで、適切な税金対策が可能になります。

ここでは、経費にできる項目とできない項目を一覧形式で整理し、判断に迷いやすいポイントも解説します。

経費にできる12の項目一覧

不動産投資で経費として計上できる主な項目は以下の12種類です。

これらの経費は、不動産所得を生み出すために直接必要な支出として認められます。

経費にできない5つの項目

以下の項目は経費として認められません。

利息部分のみが不動産所得を得るための費用として認められます。

判断に迷いやすい項目の見分け方

経費計上の可否で迷いやすい項目について、判断基準を整理します。

修繕費と資本的支出の区分
修繕費は原状回復・維持管理のための支出で、その年の経費として一括計上できます。一方、資本的支出は建物の価値を高める支出で、減価償却の対象となります。おおむね20万円未満または3年以内の周期で行う修繕は修繕費として扱えます。

物件購入時の諸費用
仲介手数料・登記費用・不動産取得税は、建物の取得価額に含めて減価償却します。ただし、ローン事務手数料や火災保険料は支払時の経費として計上できます。

年収別の税金対策シミュレーション｜実際にいくら戻る？

不動産所得の赤字を給与所得と損益通算することで、源泉徴収された所得税の還付を受けられます。
出典: 国税庁 不動産所得の損益通算

ここでは年収別に具体的な税金対策効果をシミュレーションします。

前提条件として、築15年のRC造コンパクトマンション（建物価格2,000万円）を購入し、年間家賃収入120万円、経費（減価償却費除く）60万円、減価償却費58万円（2,000万円×0.029）とします。

年収400万円の場合

年収400万円のサラリーマンが不動産投資を始めた場合の税金対策効果を試算します。

給与所得の計算
年収400万円の場合、給与所得控除後の給与所得は276万円です（400万円×0.8-44万円）。

不動産所得の計算
家賃収入120万円-経費60万円-減価償却費58万円=不動産所得2万円（黒字）

この場合、不動産所得が黒字のため損益通算は発生せず、給与所得と不動産所得を合算した278万円が課税所得の基礎となります。

年収600万円の場合

年収600万円のサラリーマンが同じ物件を購入した場合を見てみましょう。

給与所得の計算
年収600万円の場合、給与所得控除後の給与所得は426万円です（600万円×0.8-44万円）。

不動産所得の計算
家賃収入120万円-経費60万円-減価償却費58万円=不動産所得2万円（黒字）

年収600万円でも、このケースでは不動産所得が黒字となり、損益通算の効果は得られません。

税金対策を目的とする場合、築古物件で減価償却費を増やすか、初年度の諸費用（仲介手数料・不動産取得税など）で赤字化させる方法があります。

年収800万円の場合

年収800万円のサラリーマンが物件購入初年度に不動産取得税30万円・仲介手数料20万円が発生した場合を試算します。

給与所得の計算
年収800万円の場合、給与所得控除後の給与所得は600万円です（800万円×0.9-110万円）。

不動産所得の計算（初年度）
家賃収入120万円-経費60万円-減価償却費58万円-不動産取得税30万円-仲介手数料20万円=不動産所得▲48万円（赤字）

損益通算後の課税所得
給与所得600万円-不動産所得の赤字48万円=552万円

年収1000万円以上の場合

年収1000万円以上の高所得者は、税金対策効果が最も大きくなります。

給与所得の計算
年収1000万円の場合、給与所得控除後の給与所得は805万円です（1000万円×0.9-110万円）。

不動産所得の計算（初年度）
年収800万円と同じ条件で不動産所得▲48万円とします。

損益通算後の課税所得
給与所得805万円-不動産所得の赤字48万円=757万円

年収1000万円の場合、所得税率23%・住民税率10%が適用されるため、約15.8万円（48万円×33%）の税金が軽減されます。

高所得者ほど税率が高いため、同じ赤字額でも税金対策効果が大きくなる仕組みです。

減価償却費を最大化する3つの方法

減価償却費は実際の支出を伴わずに経費計上できるため、税金対策の核となります。

ここでは減価償却費を最大化する方法を解説します。

減価償却費の仕組みと計算方法

減価償却費は、建物の取得費用を法定耐用年数で分割して毎年経費計上する仕組みです。

建物は年月とともに価値が減少すると考えられるため、購入年に一括で経費計上するのではなく、使用期間に応じて費用化します。

減価償却費の計算式
減価償却費=建物価格×償却率

償却率は建物の構造と耐用年数によって決まります。主な構造の法定耐用年数と償却率は以下のとおりです。

例えば、建物価格2,000万円のRC造新築マンションの場合、年間減価償却費は44万円（2,000万円×0.022）となります。

築古木造物件で4年償却を活用する

中古物件の場合、法定耐用年数を経過している物件は簡便法により耐用年数を短縮できます。

法定耐用年数を全て経過している場合
耐用年数=法定耐用年数×0.2

築25年の木造アパート（法定耐用年数22年）を購入した場合、耐用年数は4年（22年×0.2=4.4年、端数切捨て）となります。

償却率は0.250となり、建物価格1,000万円の場合、年間減価償却費は250万円です。

建物付属設備の分離で償却を加速させる

建物本体と建物付属設備（給排水設備・電気設備・ガス設備など）を分離して減価償却することで、償却を加速できます。

建物付属設備の法定耐用年数は15年（償却率0.067）で、建物本体（RC造47年）より短いため、年間の減価償却費が大きくなります。

例えば、建物価格2,000万円のうち200万円を建物付属設備として分離した場合、建物付属設備の年間減価償却費は13.4万円（200万円×0.067）、建物本体の減価償却費は39.6万円（1,800万円×0.022）となり、合計53万円です。

分離しない場合の減価償却費44万円と比較すると、年間9万円多く経費計上できます。

新築と中古の減価償却期間の違い

中古物件で法定耐用年数の一部を経過している場合、以下の計算式で耐用年数を算出します。

法定耐用年数の一部を経過している場合
耐用年数=（法定耐用年数-経過年数）+経過年数×0.2

築10年のRC造マンション（法定耐用年数47年）を購入した場合、耐用年数は39年（47年-10年+10年×0.2=39年）となります。

償却率は0.026となり、建物価格2,000万円の場合、年間減価償却費は52万円です。

新築RC造（47年償却、年間44万円）と比較すると、中古物件の方が年間8万円多く減価償却費を計上できます。

損益通算で給与から税金を取り戻す仕組み

サラリーマンが不動産投資で赤字を出した場合、給与所得と損益通算して税金の還付を受けられます。

ここでは損益通算の仕組みと注意点を解説します。

損益通算とは？基本の仕組み

損益通算とは、不動産所得の赤字を給与所得などの黒字所得から差し引くことで、課税所得を減らす制度です。
出典: 国税庁 損益通算

所得税は累進課税方式を採用しており、所得が高いほど税率が上がります。損益通算により課税所得を圧縮することで、納める税金を減らせます。

損益通算の計算例
給与所得500万円、不動産所得▲50万円の場合、課税所得は450万円（500万円-50万円）となります。

所得税率20%・住民税率10%が適用される場合、15万円（50万円×30%）の税金が軽減されます。

土地部分のローン金利は損益通算できない

不動産所得の赤字を損益通算する際、土地の取得に要した借入金の利子に相当する部分は損益通算の対象外となります。
出典: 国税庁 不動産所得の損益通算

これはバブル期に土地取得の借入金利子を経費計上して過度な税金対策を行う事例が横行したため、平成4年に導入された制度です。

土地部分のローン金利の計算方法
土地と建物を同一の契約で購入した場合、借入金は優先的に建物の取得に充当されたものとして計算します。

物件価格8,000万円（土地5,000万円、建物3,000万円）、借入金6,000万円の場合、土地部分の借入金は3,000万円（6,000万円-3,000万円）となります。

損益通算の具体的な計算例

給与所得600万円、不動産所得▲80万円（うち土地部分の利子20万円を含む）の場合の損益通算を計算します。

ステップ1：損益通算できる赤字額を計算
不動産所得の赤字80万円-土地部分の利子20万円=損益通算可能額60万円

ステップ2：課税所得を計算
給与所得600万円-損益通算可能額60万円=課税所得540万円

ステップ3：税金の軽減額を計算
所得税率20%・住民税率10%の場合、18万円（60万円×30%）の税金が軽減されます。

家事按分で自宅費用を経費化する方法

サラリーマン大家が見落としがちなのが、自宅の一部を事務所として使用している場合の家事按分です。

ここでは家事按分の活用方法を解説します。

自宅の一部を事務所として経費化

自宅の一部を不動産投資の事務作業に使用している場合、家賃や住宅ローン利息の一部を経費として計上できます。

家事按分とは、プライベートと事業の両方に関係する支出を、事業用の割合だけ算出して経費計上する方法です。

面積按分の計算例
家賃15万円、総面積60㎡のうち10㎡を事務所として使用している場合、事業用割合は16.7%（10㎡÷60㎡）です。

経費計上できる家賃は年間30万円（15万円×16.7%×12か月）となります。

持ち家の場合は、住宅ローンの利息部分（元本は対象外）・固定資産税・火災保険料・建物の減価償却費を家事按分して経費計上できます。

通信費・光熱費の按分割合の決め方

通信費や光熱費も家事按分の対象となります。

通信費の按分例
スマートフォンをプライベートと事業の両方で使用している場合、使用時間や通話回数を基準に按分します。

1日8時間・週5日を事業に使用している場合、事業用割合は約23%（8時間×5日÷24時間×7日）です。

月額1万円の通信費の場合、年間2.8万円（1万円×23%×12か月）を経費計上できます。

光熱費の按分例
電気代は事務所スペースの面積割合または使用時間で按分します。面積按分16.7%の場合、月額1万円の電気代のうち年間2万円（1万円×16.7%×12か月）を経費計上できます。

車両費・交通費の按分方法

自家用車を物件管理や内見対応に使用している場合、車両費の一部を経費化できます。

車両費の按分例
年間走行距離10,000kmのうち、物件管理のための走行距離が2,000kmの場合、事業用割合は20%です。

ガソリン代・駐車場代・自動車保険料の合計が年間50万円の場合、10万円（50万円×20%）を経費計上できます。

按分割合の根拠資料の準備方法

家事按分の割合は、税務署に質問された際に客観的に説明できる根拠が必要です。

面積按分の根拠資料
賃貸借契約書の間取図・登記簿謄本の床面積記載部分をコピーして保管します。事務所スペースの写真を撮影しておくと、税務調査時の説明がスムーズです。

時間按分の根拠資料
業務日報やカレンダーに事業時間を記録します。管理会社とのメール・電話履歴も根拠資料となります。

按分割合の設定
家事按分の比率は、客観的に説明可能な根拠に基づいて設定することが重要です。面積や時間など合理的な基準で算出し、実態に即した割合を設定しましょう。按分比率が不自然に高い場合や根拠が不明確な場合は、税務調査で指摘される可能性があります。
出典: 辻・本郷税理士法人 税務調査で家事按分は否認される？

確定申告の手順と必要書類｜白色・青色の違い

不動産投資を始めたら、確定申告が必要になります。

ここでは確定申告の手順と白色申告・青色申告の違いを解説します。

白色申告と青色申告の比較

確定申告には白色申告と青色申告の2種類があります。

青色申告承認申請書の提出タイミング

青色申告をするには、事前に「所得税の青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があります。

提出期限
青色申告する年の3月15日まで。ただし、その年の1月16日以後に不動産貸付を開始した場合は、開始日から2か月以内が期限です。

確定申告で準備する書類一覧

確定申告で準備する主な書類は以下のとおりです。

e-Taxでの電子申告の手順

e-Taxを利用すれば、自宅から確定申告を完了できます。

e-Tax利用の準備
マイナンバーカードとICカードリーダー（またはマイナンバーカード読取対応スマートフォン）を用意します。国税庁の「確定申告書等作成コーナー」にアクセスし、マイナポータルと連携すると、源泉徴収票や保険料控除証明書のデータを自動取得できます。

申告書の作成手順
確定申告書等作成コーナーで、画面の指示に従って収入・経費・控除額を入力します。青色申告決算書または収支内訳書を先に作成し、その数値を確定申告書に転記します。

税理士に依頼すべきケースと費用相場

確定申告を税理士に依頼すべきケースと費用相場を解説します。

税理士に依頼すべきケース
複数物件を所有している場合、法人化を検討している場合、税務調査が不安な場合は税理士への依頼を検討しましょう。青色申告で65万円控除を受ける場合、複式簿記の記帳が必要なため、税理士に依頼する方が効率的です。

費用相場
不動産所得の確定申告を税理士に依頼する場合、年間5万円～20万円程度が相場です。物件数・取引件数により費用は変動します。記帳代行まで依頼する場合は、10万円～30万円程度となります。
出典: nature-inter サラリーマン・個人事業主が確定申告を税理士に依頼したら費用相場はいくら？

税務調査で否認されないための注意点

経費計上の適正範囲を理解し、税務調査で否認されないよう注意が必要です。

ここでは税務調査で指摘されやすいポイントと対策を解説します。

修繕費と資本的支出の判断基準

修繕費と資本的支出の区分は、税務調査で最も指摘されやすい項目です。

修繕費として認められる基準
以下のいずれかに該当する場合、修繕費として一括経費計上できます。

資本的支出として扱われる基準
以下に該当する場合、資本的支出として減価償却の対象となります。

税務調査で指摘されやすい5つのポイント

税務調査で指摘されやすいポイントを整理します。

1. 家事按分の割合が不合理
事業用割合が50%を超える場合や、根拠資料がない場合は否認されやすくなります。面積や時間を基準に合理的な割合を設定しましょう。

2. 領収書・契約書の保管不備
経費の根拠となる領収書や契約書が保管されていない場合、経費として認められません。支出ごとに領収書を整理し、7年間保管しましょう。

3. 土地部分のローン金利の計算ミス
土地部分のローン金利を損益通算に含めている場合、修正申告が必要になります。土地と建物の按分計算を正確に行いましょう。

4. 修繕費の過大計上
資本的支出を修繕費として一括計上している場合、否認されます。20万円以上の修繕は資本的支出の可能性を検討しましょう。

5. プライベートな支出の混入
スーツ・腕時計・家族旅行など、不動産投資と無関係な支出を経費計上している場合、否認されます。事業との関連性が明確な支出のみを計上しましょう。

領収書・契約書の保管方法と期間

領収書や契約書は、確定申告の根拠資料として保管が義務付けられています。

保管期間
白色申告の場合は5年間、青色申告の場合は7年間保管する必要があります。保管期間は確定申告期限の翌日から起算します。

保管方法
月別・勘定科目別にファイリングし、すぐに取り出せる状態にします。電子帳簿保存法に対応した会計ソフトを使用すれば、領収書をスキャンして電子保存できます。

赤字が続く場合のリスク

不動産所得の赤字が3年以上続く場合、税務署から事業実態を疑われる可能性があります。

減価償却費による帳簿上の赤字であっても、キャッシュフローが黒字であれば問題ありません。

赤字が続く場合は、家賃の見直し・管理費の削減・空室対策など、収益改善の対策を検討しましょう。

よくある質問（Q&A）

まとめ

サラリーマンが不動産投資で経費計上できる項目は、減価償却費・管理費・修繕費・ローン金利・保険料・租税公課など12種類です。

一方、ローン元本・所得税・住民税・私的な支出は経費として認められません。

損益通算により不動産所得の赤字を給与所得から差し引けますが、土地部分のローン金利は損益通算の対象外となる点に注意が必要です。
出典: 国税庁 不動産所得の損益通算

減価償却費は税金対策の核となる項目であり、築古木造物件で4年償却を活用する方法や、建物付属設備を分離して償却を加速させる方法があります。

確定申告は白色申告と青色申告の2種類があり、記帳義務はどちらも同じため、10万円の特別控除を受けられる青色申告を選ぶメリットが大きいといえます。

税務調査で否認されないよう、修繕費と資本的支出の判断基準を理解し、領収書・契約書を7年間保管しましょう。