会社設立のミチシルベ

実質利回りは実際に手元に残る収益を示す投資判断の最重要指標

表面利回りと実質利回りの差は物件により異なり、経費率が高い物件ではさらに大きくなる

区分マンションでは管理費・修繕積立金が年間諸経費の大部分を占める

年間諸経費は、物件の築年数や管理形態によって大きく異なります。

表面利回りとの差はどのくらい？

同じ物件で表面利回りを計算してみましょう。

表面利回り = 240万円 ÷ 3,000万円 × 100 = 8.0%

表面利回りは8.0%ですが、実質利回りは5.0%です。この物件では、表面利回りと実質利回りの差は3.0%となります。

表面利回り8%という数字だけを見ると魅力的に感じますが、実際の手取り収益は実質利回り5%に基づいて計算する必要があります。

この差は、年間80万円の諸経費と購入時諸費用200万円によって生じています。

実質利回りを計算する際は、できるだけ正確な諸経費を把握することが重要です。次の章では、差し引くべき諸経費の完全リストを紹介します。

実質利回り計算で差し引く諸経費の完全リスト

実質利回りを正確に計算するには、運用にかかる諸経費を漏れなく把握することが重要です。

諸経費は、購入時に一度だけかかるもの、運用中に毎年かかるもの、突発的に発生するものの3種類に分けられます。それぞれの経費を確認していきましょう。

購入時にかかる初期費用

物件購入時には、物件価格以外にも以下のような諸費用がかかります。

購入時諸費用の合計は、物件により異なりますが、数%から10%程度かかることがあります。3,000万円の物件であれば、相応の初期費用を見込んでおく必要があります。

運用中に毎年かかる経費

物件を運用している間、毎年以下のような経費が発生します。

固定資産税・都市計画税は、物件を所有している限り毎年課税されます。固定資産税評価額は、物件により異なりますが、購入価格より低く設定されることが一般的です。

区分マンションの場合、管理費・修繕積立金は管理組合に毎月支払います。築年数が経過すると修繕積立金が値上げされることがあるため、長期修繕計画を確認しておくことが重要です。

賃貸管理委託費用は、入居者募集、家賃回収、クレーム対応などを管理会社に委託する場合にかかります。自主管理すれば費用は抑えられますが、手間と時間がかかります。

想定外の突発的経費

運用中には、予期せぬ突発的な経費が発生することがあります。

給湯器やエアコンなどの設備は、経年劣化により10〜15年程度で交換が必要になります。故障してから対応すると入居者の生活に支障をきたすため、計画的な交換が望ましいです。

これらの費用は高額になるため、毎月の家賃収入から修繕費を積み立てておくことが重要です。

実質利回りを計算する際は、これらの突発的経費も年間平均額として織り込むことで、より現実的な収益予測ができます。

実質利回りの目安と最低ライン｜エリア別・物件タイプ別の相場

実質利回りの目安は、物件のエリアや種類によって大きく異なります。

ここでは、エリア別・物件タイプ別の実質利回り相場を紹介します。投資判断の際の参考にしてください。

東京23区内の利回り相場

東京23区内の区分マンションは、不動産投資の中でも人気が高く、利回りは低めの傾向にあります。

東京23区内のコンパクトマンションタイプの期待利回りは3.7%、ファミリータイプは3.8%となっています。
出典: 日本不動産研究所 第53回投資家調査これは投資家調査に基づく参考値ですが、実質利回りの目安としても参考になります。

期待利回り3.7%に対し、諸経費を考慮した実質利回りは3.0％~3.5%前後が現実的です。都内の中古マンションに投資するなら、表面利回り3.8％以上・実質利回り3.0％~3.5%前後を目安に物件を探すとよいでしょう。
出典: CREAL 不動産投資の利回りとは？

東京23区の物件は、利回りは低いものの、賃貸需要が安定しており空室リスクが低い特徴があります。資産価値の下落リスクも比較的小さいため、長期的な資産形成に適しています。

地方都市の利回り相場

地方都市の物件は、東京23区と比べて利回りが高い傾向にあります。

地方の場合、物件の条件により異なりますが、築浅物件で5.0〜6.0％程度、築古物件で7.0〜8.0％程度となることがあります。

地方都市で不動産投資をする場合は、利回りだけでなく、人口動態、賃貸需要、空室率などを総合的に判断することが重要です。

物件タイプ別の利回り比較

物件タイプによっても、利回りの相場は異なります。

区分マンションの表面利回りの平均相場は約3～5％で、最低ラインは約3％です。一棟マンション、一棟アパートは表面利回りの平均相場が高く、それぞれ約8%、約8.5％です。
出典: トーシンパートナーズ 不動産投資の利回り

一棟物件は利回りが高い一方、空室リスクや修繕費の負担が大きくなります。区分マンションは利回りは低いものの、少額から始められ、管理の手間も少ないため、初心者に適しています。

キャッシュフローが厳しくなる可能性がある物件は、慎重に検討する必要があります。

空室率を考慮した現実的な利回り計算

実質利回りを計算する際、満室を前提とした家賃収入で計算すると、現実とかけ離れた数字になることがあります。

より正確な収益予測をするには、空室率を考慮した利回り計算が必要です。ここでは、空室率を織り込んだ現実的な利回り計算方法を解説します。

稼働率90%で計算し直すと？

空室率を考慮した実質利回りの計算式は以下のとおりです。

空室率考慮後の実質利回り（%）=（年間家賃収入 × 稼働率 − 年間諸経費）÷（物件購入価格 + 購入時諸費用）× 100

稼働率とは、1年間のうち入居者がいる期間の割合です。稼働率90%とは、1年のうち10%（約1.2か月）が空室期間ということです。

先ほどの3,000万円の物件で、稼働率90%を考慮して計算してみましょう。

空室率考慮後の実質利回り = （216万円 − 80万円）÷（3,000万円 + 200万円）× 100 = 4.25%

満室想定の実質利回り5.0%に対し、稼働率90%を考慮すると4.25%に下がります。空室率10%で、利回りが0.75%も低下することがわかります。

物件選定の際は、必ず空室率を織り込んだ利回り計算を行いましょう。

エリア別の平均空室率データ

空室率は、エリアによって大きく異なります。

首都圏の賃貸住宅市場は比較的安定した状況が続いています。

全国空き家数900万2千戸・空き家率13.8%（2023年10月時点、過去最高）となっていますが、
出典: 総務省統計局 住宅・土地統計調査首都圏の賃貸住宅の入居率は高い水準を保っており、空室率も一定で推移しています。

実質利回りを計算する際は、投資するエリアの平均空室率を調べ、稼働率85〜95%程度を想定することが現実的です。

エリアの賃貸需要と空室率を必ず確認しましょう。

高利回り物件で気をつけたい3つのリスク

利回りが高い物件は一見魅力的ですが、高利回りには理由があります。

ここでは、高利回り物件に潜むリスクを3つ紹介します。利回りだけで判断せず、リスクを見極めることが重要です。

賃貸需要が低いエリアの罠

高利回り物件の多くは、賃貸需要が低いエリアに立地しています。

人口減少が進む地方都市や、駅から遠い立地の物件は、物件価格が安いため表面利回りは高くなります。しかし、賃貸需要が低いため、空室期間が長くなるリスクがあります。

空室期間が長引くと、想定していた家賃収入が得られず、実質利回りは大幅に低下します。さらに、空室を埋めるために家賃を下げざるを得なくなることもあります。

高利回り物件を検討する際は、以下の点を確認しましょう。

投資する前に、エリアの賃貸市場を十分に調査することが重要です。

物件の瑕疵・修繕リスク

築年数が古い物件や、管理状態が悪い物件は、物件価格が安く利回りが高くなります。

しかし、これらの物件は、購入後すぐに大規模な修繕が必要になる可能性があります。外壁の劣化、配管の老朽化、設備の故障など、想定外の修繕費が発生すると、実質利回りは大幅に低下します。

中古物件を購入する際は、以下の点を確認しましょう。

物件の内見時には、専門家（建築士やインスペクター）に同行してもらい、建物の状態を詳しくチェックすることをおすすめします。

家賃下落リスクの見極め方

高利回り物件の中には、現在の家賃が相場よりも高く設定されているケースがあります。

入居者が退去した後、次の入居者を募集する際に、相場に合わせて家賃を下げざるを得なくなると、利回りは大幅に低下します。

家賃下落リスクを見極めるには、以下の点を確認しましょう。

物件情報に記載されている利回りが、現在の入居者の家賃をもとに計算されている場合、次の入居者募集時に家賃が下がる可能性があります。

実質利回りを高める5つの方法

実質利回りは、物件購入後の工夫次第で改善することができます。

ここでは、実質利回りを高めるための5つの方法を紹介します。収益性を向上させ、長期的な資産形成を目指しましょう。

リノベーションで家賃アップ

築年数が経過した物件でも、リノベーションによって家賃を引き上げることができます。

キッチンや浴室などの水回り設備を新しくする、フローリングや壁紙を張り替える、間取りを変更するなど、入居者のニーズに合わせたリノベーションを行うことで、物件の魅力が向上します。

管理会社の見直しで経費削減

賃貸管理委託費用は、家賃収入の5〜10%程度かかります。

管理会社を見直すことで、委託費用を削減できる可能性があります。複数の管理会社に見積もりを依頼し、サービス内容と費用を比較しましょう。

また、自主管理に切り替えることで、管理委託費用を完全に削減できます。ただし、入居者対応や物件管理の手間が増えるため、自分の時間とコストを天秤にかけて判断する必要があります。

火災保険の一括払いで節約

火災保険料は、年払いよりも複数年の一括払いの方が割安になります。

長期契約で一括払いすることで、保険料を削減できる場合があります。初期費用は増えますが、長期的には経費削減につながります。

また、複数の保険会社に見積もりを依頼し、補償内容と保険料を比較することも重要です。

税理士費用の適正化

不動産所得の確定申告を税理士に依頼している場合、税理士費用を見直すことで経費を削減できます。

物件が1〜2件程度であれば、自分で確定申告を行うことも可能です。会計ソフトを利用すれば、簿記の知識がなくても比較的簡単に申告書を作成できます。

税理士に依頼する場合も、複数の税理士に見積もりを依頼し、費用とサービス内容を比較しましょう。

空室期間を短縮する工夫

空室期間を短縮することは、実質利回りを高める最も効果的な方法です。

入居者募集の際に、広告費（AD）を増額することで、仲介会社に積極的に紹介してもらえます。また、フリーレント（最初の1〜2か月の家賃無料）を設定することで、入居者の決定を早めることができます。

入居者に選ばれる物件を維持しましょう。

よくある質問（Q&A）

実質利回りに関するよくある質問に答えます。

おすすめの不動産投資サービス

実質利回りを正確に把握し、収益性の高い物件を見極めるには、信頼できる不動産投資サービスの活用が重要です。

ここでは、初心者から経験者まで幅広く利用できる、おすすめの不動産投資サービスを紹介します。

まとめ｜実質利回りで正確な収益予測を

実質利回りは、不動産投資の収益性を正確に把握するための重要な指標です。

表面利回りだけを見て物件を選ぶと、諸経費を考慮していないため、実際の収益が想定を大きく下回る可能性があります。実質利回りを自分で計算し、現実的な収益予測を行うことが、不動産投資成功の第一歩です。

実質利回りを計算する際は、購入時・運用時・突発時の諸経費を漏れなく把握することが重要です。固定資産税、管理費、修繕積立金、火災保険料、賃貸管理委託費用など、年間にかかる経費を正確に見積もりましょう。

また、空室率を考慮した利回り計算も忘れてはいけません。満室を前提とした計算では、実際の収益とかけ離れた数字になります。エリアの平均空室率を調べ、稼働率85〜95%程度を想定することが現実的です。

高利回り物件には、賃貸需要の低さ、物件の瑕疵、家賃下落リスクなどが潜んでいる可能性があります。利回りだけで判断せず、エリアの賃貸市場、物件の状態、家賃相場などを総合的に調査しましょう。

実質利回りは、物件購入後の工夫次第で改善できます。リノベーション、管理会社の見直し、火災保険の一括払い、空室期間の短縮など、収益性を向上させる方法を実践しましょう。