会社設立のミチシルベ

東京でマンション投資を検討しているものの、「本当に東京なら安全なのか」「失敗するリスクはないのか」と不安を感じていませんか。

不動産投資は大きな資金を動かす投資です。物件選びを間違えると、空室が続いて赤字になるリスクもあります。

しかし東京は、人口動態や賃貸需要の面で他の地域とは明確に異なる優位性を持っています。

この記事では、東京のマンション投資がなぜ有望なのか、データに基づいて解説します。おすすめのマンション投資会社と不動産クラウドファンディングの比較、新築と中古の選び方、エリア別の特徴、失敗しないための注意点まで、初心者の方にもわかりやすくお伝えします。

最後まで読めば、東京のマンション投資で成功するための具体的な判断基準が手に入ります。

東京のマンション投資おすすめ7選を見る ▼

東京のマンション投資がおすすめな理由｜人口動態と賃貸需要

東京でのマンション投資が注目される最大の理由は、人口動態と賃貸需要の安定性です。

東京都の人口は2025年1月1日時点で約1,420万人となり、全国で唯一の人口増加都市となっています。
出典: 東京都「東京都の人口（推計）」

2024年1月1日時点では前年同月から約9万人の人口増加を記録しました。この増加の内訳は、日本人が約1万7千人増、外国人が約7万4千人増です。
出典: 東京都「東京都の人口（推計）」

東京都の人口は2030年に約1,424万人でピークを迎えると予測されており、当面は賃貸需要の拡大が見込まれます。
出典: 東京都「東京都男女年齢（5歳階級）別人口の予測」令和5年3月

東京一極集中が続く人口動態

東京都の人口は2025年1月1日時点で約1,420万人となり、全国で唯一の人口増加都市となっています。
出典: 東京都「東京都の人口（推計）」

2024年1月1日時点では前年同月から約9万人の人口増加を記録しました。この増加の内訳は、日本人が約1万7千人増、外国人が約7万4千人増です。
出典: 東京都「東京都の人口（推計）」

外国人の社会増が人口増加の主要因となっており、東京の国際的なビジネス拠点としての魅力が高まっていることがわかります。

東京23区では、2023年に約5万4千人の転入超過を記録しました。
出典: 総務省「住民基本台帳人口移動報告」2023年これは新型コロナ流行前の2019年の8割強の水準にまで回復しています。

江東区、台東区、港区などで人口増加が顕著であり、これらのエリアでは賃貸需要の拡大が期待できます。

東京都全体では2030年以降に人口減少に転じると予測されています。ただし、東京23区のピークは2035年と予測されています。
出典: 東京都「東京都男女年齢（5歳階級）別人口の予測」

単身世帯の増加とコンパクトマンション需要

東京都では単身世帯の増加が顕著です。

2020年の世帯数は約722万世帯でしたが、2035年には約768万世帯でピークを迎えると予測されています。
出典: 東京都「東京都世帯数の予測」令和6年3月

一世帯当たりの平均世帯人員が2020年の1.92人から、2045年には1.79人に減少する見込みです。
出典: 東京都「東京都世帯数の予測」これは単身世帯割合の増加を意味します。

全国的にも単身世帯は増加傾向にあります。

単身世帯の増加は、コンパクトマンション（1R・1K・1DK等）への賃貸需要を押し上げます。特に都心部では、通勤利便性の高いエリアで単身者向け物件の需要が安定しています。

都心部の一部の区（千代田・中央・港など）では2045年まで人口増加が続くと予測されています。

東京23区の建築規制が生む希少性

東京23区では、コンパクトマンションの建築に対する規制が強化されています。

これは「ワンルームマンション規制」と呼ばれ、地域の人口バランスや住環境を保護するために、各区が条例や指導要綱で定めているものです。

多くの区では敷地面積の最低限度が設定されており、極端に小さな敷地での建築が制限されています。

また、多くの区では一定戸数以上のコンパクトマンションを建築する際に、ファミリータイプの住戸を一定割合併設することを義務付けています。

こうした規制により、新規のコンパクトマンション供給が抑制され、既存物件の希少性が高まっています。

供給が限られる一方で需要は増加するため、賃料の下落リスクが低く、空室リスクも抑えられる環境が整っています。

さらに、東京23区では用途地域ごとに容積率や高さ制限が定められており、都市計画の観点から建築物の形態が厳格に管理されています。

こうした規制は、街並みの秩序を保つ一方で、新規供給の制約となり、既存物件の資産価値を維持する効果があります。

東京のマンション投資おすすめ7選｜タイプ別に紹介

東京でマンション投資を始めるには、信頼できるサービス選びが重要です。

ここでは、現物不動産投資とクラウドファンディングの2つのタイプに分けて、おすすめのサービスを紹介します。

現物不動産投資は、実際に物件を購入して賃貸経営を行う方法です。融資を活用して大きな資産形成を目指す方に適しています。

不動産クラウドファンディングは、インターネットを通じて複数の投資家から資金を集め、不動産に投資する仕組みです。少額から始められ、管理の手間がかからない点が特徴です。

RENOSY

RENOSYは、株式会社GA technologies（東証グロース上場）が運営するAI不動産投資サービスです。
出典: 株式会社GA technologies 会社概要

都市部の新築・中古、マンション・アパート・戸建て物件に特化しており、入居率99.6%（2025年10月時点）という高い実績を誇ります。
出典: RENOSY公式サイト

最低投資額は10万円からで、初期費用の目安は物件・ローン条件により異なります。想定利回りは3%〜5%（表面利回りの目安、単身者向け物件イメージ）です。

RENOSYの特徴は、物件選定から管理までをオンラインで完結できる点です。AIが賃貸需要の高い物件を抽出し、投資家に提案します。

管理戸数は44,239戸（2025年10月末時点）、平均空室期間は27日（2025年10月時点、空室期間は原状回復完了日から次の入居者決定までの期間）と、高い管理品質を維持しています。
出典: RENOSY公式サイト

セミナーも定期的に開催されており、初心者でも安心して始められる体制が整っています。

不動産投資売上No.1（東京商工リサーチによる不動産投資の売上実績、2026年3月調べ）の実績もあり、業界トップクラスの信頼性を持つサービスです。
出典: RENOSY公式サイト

J.P.Returns

J.P.Returnsは、J.P.Returns株式会社が運営するマンション投資サービスです。

都心の中古コンパクトマンションを中心に取り扱っており、入居率99.96%という極めて高い実績を持っています。
出典: J.P.Returns公式サイト

最低投資額は10万円からで、自己資金・頭金の目安は物件・ローン条件により異なります。想定利回りは3.5%〜4.5%（物件により異なる）です。

J.P.Returnsの強みは、物件の仕入れから管理まで一貫して自社で行う点です。これにより、中間マージンを抑え、投資家に有利な条件を提供しています。

オンライン完結で手続きが可能で、セミナーも定期的に開催されています。初心者向けの無料個別相談も充実しており、投資判断をサポートしてくれます。

非上場企業ですが、長年の実績と高い入居率により、多くの投資家から信頼されています。

プロパティエージェント

プロパティエージェントは、プロパティエージェント株式会社が運営するマンション投資サービスです。

ミガロホールディングス株式会社（東証プライム）のグループ企業であり、親会社の信用力を背景に安定した事業運営を行っています。
出典: プロパティエージェント株式会社 会社概要

最低投資額は10万円からで、初期費用の目安は物件・ローン条件により異なります。想定利回りは3.5%〜4.5%（物件により異なる）です。

入居率は99%と高水準を維持しており、自社ブランド「クレイシア / クレイシアIDZ」の物件を中心に展開しています。

オンライン完結で手続きが可能で、セミナーも定期的に開催されています。親会社が東証プライム上場企業であることから、財務基盤の安定性も魅力です。

初心者向けのサポート体制も充実しており、物件選びから購入後の管理まで一貫してサポートを受けられます。

COZUCHI

COZUCHIは、LAETOLI株式会社が運営する不動産クラウドファンディングサービスです。
出典: COZUCHI公式サイト

短期運用型と中長期運用型の2つの投資タイプがあり、短期運用型は1万円から、中長期運用型は10万円から投資できます。

想定年利率は4%〜10%（短期運用型の想定年利率。中長期運用型は別条件）で、これまでに143件のファンドを組成しています。

COZUCHIの特徴は、優先劣後構造を採用している点です。これは、損失が発生した場合に事業者の出資分（劣後出資）から先に負担する仕組みで、投資家のリスクを軽減します。

ただし、優先劣後構造の有無や劣後出資比率は案件ごとに異なるため、投資前に必ず確認してください。

オンライン完結で投資でき、運用中は管理の手間がかかりません。非上場企業ですが、ファンド組成実績が豊富で、多くの投資家に利用されています。

CREAL

CREALは、クリアル株式会社（東証グロース上場）が運営する不動産クラウドファンディングサービスです。
出典: CREAL公式サイト

最低投資額は1万円からで、想定利回りは4%〜6%です。これまでに142件のファンドを組成しています（2026年3月26日時点）。
出典: CREAL公式サイト

CREALの特徴は、運営会社が上場企業であることと、ファンドの情報開示が充実している点です。物件の詳細情報や収支計画が公開されており、投資判断がしやすい設計になっています。

優先劣後構造を採用しているファンドもありますが、劣後出資のないファンドもあるため、案件ごとに確認が必要です。

オンライン完結で投資でき、運用中の管理は不要です。東証グロース上場企業が運営しているため、財務情報の透明性が高く、信頼性の高いサービスと言えます。

OwnersBook

OwnersBookは、ロードスターインベストメンツ株式会社が運営する不動産クラウドファンディングサービスです。

ロードスターキャピタル株式会社（東証プライム）の100%子会社であり、親会社の信用力を背景に運営されています。
出典: OwnersBook公式サイト

最低投資額は1万円からで、想定年利率は4.2%〜5.9%（貸付型案件の予定年利回り）です。これまでに410件のファンドを組成しています。

OwnersBookの特徴は、貸付型案件が全案件不動産担保付きである点です。万が一返済が滞った場合でも、担保不動産を処分することで元本の一部または全部を回収できる可能性があります。

優先劣後構造は案件タイプにより異なるため、投資前に確認してください。

オンライン完結で投資でき、セミナーも定期的に開催されています。親会社が東証プライム上場企業であることから、安定した運営が期待できます。

Rimple

Rimpleは、プロパティエージェント株式会社が運営する不動産クラウドファンディングサービスです。

ミガロホールディングス株式会社（東証プライム）のグループ企業であり、親会社の信用力を背景に運営されています。
出典: Rimple公式サイト

最低投資額は1万円からで、想定利回りは2.7%〜10%です。これまでに110件のファンドを組成しています。

Rimpleの特徴は、優先劣後構造を採用している点です。投資家の出資分を「優先出資」、事業者の出資分を「劣後出資」とし、損失が発生した場合に劣後出資から先に負担する仕組みです。

オンライン完結で投資でき、運用中の管理は不要です。親会社が東証プライム上場企業であることから、財務基盤の安定性も魅力です。

プロパティエージェントは自社でマンション開発も行っているため、自社物件を活用したファンド組成が可能です。

投資タイプ別の比較表｜初期費用・利回り・実績で選ぶ

マンション投資を検討する際、複数のサービスを比較して自分に合ったものを選ぶことが重要です。

ここでは、現物不動産投資（マンション投資会社）と不動産クラウドファンディングに分けて、主要なサービスを比較します。

マンション投資会社の比較

マンション投資会社は、実際に物件を購入して賃貸経営を行うサービスです。融資を活用して大きな資産形成を目指す方に適しています。

マンション投資会社を選ぶ際のポイントは、入居率の高さと管理体制の充実度です。

入居率99%超のサービスは、物件選定力と管理品質が高い証拠です。空室リスクを抑えたい方は、入居率の高いサービスを選びましょう。

想定利回りは「想定」であり、確約されたものではありません。実際の利回りは物件の状況や空室率により変動します。

上場区分も重要な判断材料です。運営会社または親会社が上場している場合、財務情報の透明性が高く、経営の安定性が期待できます。

不動産クラウドファンディングの比較

不動産クラウドファンディングは、インターネットを通じて複数の投資家から資金を集め、不動産に投資する仕組みです。少額から始められ、管理の手間がかからない点が特徴です。

不動産クラウドファンディングを選ぶ際のポイントは、リスク対策の有無とファンド組成実績です。

優先劣後構造を採用しているファンドは、損失が発生した場合に事業者の出資分から先に負担する仕組みで、投資家のリスクを軽減します。ただし、優先劣後構造の有無や劣後出資比率は案件ごとに異なるため、投資前に必ず確認してください。

ファンド組成実績が多いサービスは、運用ノウハウが蓄積されており、安定した運用が期待できます。

想定利回りは予定分配率であり、確約されたものではありません。不動産価格の変動、空室、災害等により元本割れのリスクがあります。

不動産クラウドファンディングは、運用期間中の途中解約ができない場合があります。投資前に契約内容をよく確認してください。

東京のマンション投資の選び方｜5つの判断基準

東京でマンション投資を成功させるには、適切な選定基準を持つことが重要です。

ここでは、サービスや物件を選ぶ際の5つの判断基準を解説します。

投資額と自己資金のバランス

マンション投資を始める際、最初に考えるべきは投資額と自己資金のバランスです。

現物不動産投資の場合、物件価格は東京都心部で2,000万円〜4,000万円程度が一般的です。金融機関からの融資を活用する場合、自己資金（頭金）は物件価格の10%〜20%程度が目安となります。

例えば、物件価格2,500万円の場合、自己資金は250万円〜500万円程度です。ただし、物件の担保評価や購入者の属性（年収・勤務先等）により、フルローン（自己資金0円）で購入できる場合もあります。

不動産クラウドファンディングの場合、最低投資額は1万円〜10万円と少額から始められます。自己資金が少ない方や、まずは少額で不動産投資を体験したい方に適しています。

投資額を決める際は、生活費や緊急時の備えを確保した上で、無理のない範囲で投資することが重要です。

利回りと空室リスクのトレードオフ

利回りが高い物件ほど、空室リスクや修繕費などのリスクも高くなる傾向があります。

東京都心部のコンパクトマンション（新築）の想定利回りは3%〜5%程度です。中古物件の場合、築年数や立地により5%〜8%程度の利回りが期待できます。

利回りが高い物件は、物件価格が安いか、家賃が高いかのいずれかです。物件価格が安い理由としては、築年数が古い、立地が悪い、設備が古いなどが考えられます。

こうした物件は、空室リスクや修繕費の増加リスクが高まります。利回りだけで判断せず、物件の状態や立地、賃貸需要を総合的に評価することが重要です。

不動産クラウドファンディングの場合、想定利回りは4%〜10%程度です。ただし、想定利回りは予定分配率であり、確約されたものではありません。

投資判断の際は、利回りだけでなく、優先劣後構造の有無や劣後出資比率、運営会社の信頼性も確認しましょう。

運営会社の信頼性（上場・実績・入居率）

マンション投資では、運営会社の信頼性が成功の鍵を握ります。

運営会社の信頼性を判断する基準は、上場の有無、実績、入居率の3つです。

上場企業または親会社が上場している場合、財務情報の透明性が高く、経営の安定性が期待できます。非上場企業の場合は、事業年数や管理戸数、ファンド組成実績などで信頼性を判断します。

入居率は、管理品質を示す重要な指標です。入居率99%超のサービスは、物件選定力と管理品質が高い証拠です。

不動産クラウドファンディングの場合、ファンド組成実績が多いサービスは、運用ノウハウが蓄積されており、安定した運用が期待できます。

運営会社の公式サイトやIR資料を確認し、財務状況や事業内容を把握することも重要です。

管理体制とサポート内容

マンション投資では、購入後の管理体制が収益性を大きく左右します。

現物不動産投資の場合、管理会社が入居者募集、賃料回収、クレーム対応、修繕手配などを代行します。管理手数料は賃料の3%〜5%程度が一般的です。

管理会社を選ぶ際は、入居率、入居者募集力、対応の速さ、サポート内容を確認しましょう。入居率99%超の管理会社は、空室リスクを抑えられます。

サブリース契約を利用する場合、空室時でも一定の賃料が保証されます。ただし、サブリース契約の賃料は市場賃料より低く設定され、数年ごとに見直される場合があります。
出典: 国土交通省 サブリース規制ポータル

不動産クラウドファンディングの場合、運用中の管理は事業者が行うため、投資家の手間はかかりません。ただし、運用期間中の途中解約ができない場合があるため、投資前に契約内容を確認してください。

新築と中古の選択基準

新築と中古のどちらを選ぶかは、投資目的とリスク許容度により異なります。

新築マンションは、物件価格が高いため利回りは低くなりますが、空室リスクが小さく、修繕費も当面かかりません。融資条件も有利で、フルローンで購入できる場合もあります。

中古マンションは、物件価格が安いため利回りは高くなりますが、築年数に応じて修繕費が増加します。融資条件は新築より不利になる場合があります。

新築と中古の選択基準は、以下の通りです。

次のセクションでは、新築と中古の価格差や利回りの違いを詳しく解説します。

新築と中古を比較｜東京のマンション投資ではどちらを選ぶ？

東京のマンション投資では、新築と中古のどちらを選ぶかが重要な判断ポイントです。

それぞれにメリット・デメリットがあり、投資目的やリスク許容度により最適な選択は異なります。

価格差と利回りの違い

新築と中古の最も大きな違いは、物件価格と利回りです。

東京都心部の新築コンパクトマンションの物件価格は、2,500万円〜4,000万円程度が一般的です。想定利回りは3%〜5%程度となります。

一方、中古コンパクトマンション（築10年〜20年）の物件価格は、1,500万円〜2,500万円程度です。想定利回りは5%〜8%程度と、新築より高くなります。

利回りが高くなる理由は、物件価格が安いためです。ただし、家賃は新築と比べて若干低くなる傾向があります。

例えば、物件価格2,500万円の新築マンションで月額家賃10万円の場合、表面利回りは4.8%です。一方、物件価格1,500万円の中古マンションで月額家賃8万円の場合、表面利回りは6.4%となります。

利回りだけを見ると中古の方が有利に見えますが、修繕費や空室リスクを考慮した実質利回りでは、新築の方が安定している場合もあります。

修繕費・ランニングコストの比較

新築と中古では、修繕費やランニングコストに大きな差があります。

新築マンションは、購入後10年程度は大きな修繕が発生しにくく、修繕費は少額で済みます。給湯器やエアコンなどの設備も新品のため、故障リスクが低いです。

一方、中古マンションは、築年数に応じて修繕費が増加します。築10年を超えると、給湯器やエアコンの交換が必要になる場合があります。築20年を超えると、屋根や外壁の塗装、防水工事など大規模な修繕が必要になることもあります。

築年数別の修繕費の目安は以下の通りです。

中古マンションを購入する際は、これまでの修繕履歴と今後の修繕計画を必ず確認しましょう。

融資条件と税効果の違い

新築と中古では、融資条件と税効果にも違いがあります。

新築マンションは、金融機関からの評価が高く、融資条件が有利になります。フルローン（自己資金0円）で購入できる場合もあり、少ない自己資金で投資を始められます。

中古マンションは、築年数に応じて担保評価が下がるため、融資条件は新築より不利になります。自己資金を20%〜30%程度求められる場合もあります。

税効果については、減価償却費の計上期間が異なります。鉄筋コンクリート造の建物の法定耐用年数は47年です。新築の場合、47年間にわたり減価償却費を計上できます。
出典: 国税庁

中古の場合、残存耐用年数に応じて減価償却費を計上します。例えば、築20年の中古マンションの場合、残存耐用年数は27年となり、27年間にわたり減価償却費を計上できます。

減価償却費は、実際には支払っていない建物の劣化分のコストを経費として計上できるため、税効果が見込めます。ただし、税効果は個人の状況により異なるため、税理士への相談をおすすめします。

東京23区のエリア別分析｜利回りと賃貸需要マップ

東京23区と一口に言っても、区ごとに人口動態や賃貸需要は大きく異なります。

ここでは、エリア別の特徴を詳しく解説します。物件選びの参考にしてください。

都心3区（千代田・中央・港）の特徴

都心3区は、東京の中心地として政治・経済・文化の中枢機能が集積しています。

千代田区は、皇居を中心に官公庁や大手企業の本社が集まるビジネス街です。人口は少ないですが、昼間人口は大幅に増加します。

中央区は、日本橋・銀座・築地などを擁し、商業と金融の中心地です。近年は湾岸エリアの再開発により、タワーマンションが増加し、人口が急増しています。

港区は、六本木・赤坂・麻布などの高級住宅街と、虎ノ門・新橋などのビジネス街が共存しています。外国人居住者も多く、国際色豊かなエリアです。

都心3区は2045年まで人口増加が続くと予測されています。

賃貸需要は極めて高く、空室リスクは低いです。ただし、物件価格が高いため、利回りは3%〜4%程度と低めです。

城南エリア（渋谷・目黒・世田谷）の特徴

城南エリアは、高級住宅街として知られ、ファミリー層に人気のエリアです。

渋谷区は、若者文化の発信地として国内外から注目されています。渋谷駅周辺は大規模な再開発が進んでおり、商業施設やオフィスビルが増加しています。

目黒区は、閑静な住宅街が広がり、治安の良さと教育環境の充実が魅力です。中目黒や自由が丘など、おしゃれな街として人気があります。

世田谷区は、東京23区で最も人口が多い区です。広大な面積を持ち、二子玉川や三軒茶屋などの商業地と、閑静な住宅街が共存しています。

城南エリアでは単身世帯の増加が続いています。

賃貸需要は安定しており、特に単身者向けコンパクトマンションの需要が高いです。利回りは3.5%〜4.5%程度です。

城東エリア（江東・墨田・台東）の特徴

城東エリアは、再開発が進み、人口増加が続いているエリアです。

江東区は、湾岸エリアの豊洲や有明でタワーマンションの建設が相次ぎ、人口が急増しています。

墨田区は、スカイツリー周辺の再開発により、観光客と居住者が増加しています。下町情緒が残る一方で、新しい商業施設も増えています。

台東区は、浅草や上野を擁し、観光地として有名です。近年人口増加が顕著です。

城東エリアは近年人口増加が続いており、賃貸需要の拡大が見込まれます。

賃貸需要は高く、特に単身者向けコンパクトマンションの需要が旺盛です。利回りは4%〜5%程度と、都心3区や城南エリアより高めです。

城北エリア（豊島・北・板橋）の狙い目

城北エリアは、都心へのアクセスが良く、家賃が比較的手頃なエリアです。

豊島区は、池袋を中心に商業施設が集積しています。池袋駅は主要ターミナル駅の一つです。

北区は、都心へのアクセスが良く、住みやすいエリアとして注目されています。

板橋区は、住宅地が中心で、ファミリー層に人気があります。都心へのアクセスが良く、家賃が手頃なため、子育て世代が多く住んでいます。

城北エリアは近年人口増加が続いています。

賃貸需要は安定しており、特に単身者向けコンパクトマンションの需要が高いです。利回りは4%〜5%程度と、都心3区や城南エリアより高めです。

城北エリアは、都心へのアクセスが良く、家賃が手頃なため、今後も人口増加が期待できます。投資初心者にもおすすめのエリアです。

年収別の投資シミュレーション｜手取り収入と返済計画

マンション投資を始める際、自分の年収でどの程度の物件を購入できるのか、具体的なイメージを持つことが重要です。

ここでは、年収別に投資シミュレーションを示し、手取り収入と返済計画を解説します。

年収500万円の場合（物件価格2,000万円）

年収500万円の会社員が、物件価格2,000万円のコンパクトマンションに投資する場合のシミュレーションです。

自己資金200万円、融資額1,800万円、金利2.0%、返済期間35年で計算します。

この場合、月額手取り収入は約1万円となります。ただし、固定資産税や火災保険料、修繕費などの諸経費を考慮すると、実質的な手取りはさらに少なくなります。

年収500万円の場合、融資審査では返済負担率（年収に対するローン返済額の割合）が重視されます。一般的に、返済負担率は30%以下が望ましいとされています。

年収500万円の場合、年間返済額は150万円以下が目安です。月額返済額6万円（年間72万円）であれば、返済負担率は14.4%となり、融資審査は通りやすいです。

年収800万円の場合（物件価格3,500万円）

年収800万円の会社員が、物件価格3,500万円のコンパクトマンションに投資する場合のシミュレーションです。

自己資金350万円、融資額3,150万円、金利2.0%、返済期間35年で計算します。

この場合、月額手取り収入は約1万円となります。物件価格が高くなると、返済額も増加するため、手取り収入はそれほど増えません。

年収800万円の場合、返済負担率は15.75%となり、融資審査は問題なく通ります。ただし、物件価格が高くなると、空室リスクや修繕費のリスクも高まるため、慎重な物件選びが必要です。

年収1,200万円の場合（複数物件保有）

年収1,200万円の会社員が、複数のコンパクトマンションに投資する場合のシミュレーションです。

物件1：物件価格2,500万円、自己資金250万円、融資額2,250万円、金利2.0%、返済期間35年

物件2：物件価格2,000万円、自己資金200万円、融資額1,800万円、金利2.0%、返済期間35年

合計で月額手取り収入は約2万5千円となります。ただし、固定資産税や火災保険料、修繕費などの諸経費を考慮すると、実質的な手取りはさらに少なくなります。

年収1,200万円の場合、複数物件を保有することでリスク分散ができます。1つの物件が空室になっても、他の物件で収入を確保できるためです。

ただし、複数物件を保有する場合、返済負担率が高くなるため、融資審査は厳しくなります。返済負担率は30%以下を目安にしましょう。

東京のマンション投資で失敗しないための5つの注意点

マンション投資は、適切な知識と準備があれば安定した収益を得られる投資です。

しかし、リスクを軽視すると大きな損失を被る可能性もあります。ここでは、失敗しないための5つの注意点を解説します。

空室リスクと対策（立地・管理会社選び）

空室リスクは、マンション投資で最も注意すべきリスクです。

空室が続くと、家賃収入が途絶え、ローン返済や管理費の支払いが負担になります。空室リスクを抑えるには、立地選びと管理会社選びが重要です。

立地選びでは、以下のポイントを確認しましょう。

管理会社選びでは、入居率の高さと入居者募集力を確認しましょう。入居率99%超の管理会社は、空室リスクを抑えられます。

サブリース契約を利用する場合、空室時でも一定の賃料が保証されます。ただし、サブリース契約の賃料は市場賃料より低く設定され、数年ごとに見直される場合があります。
出典: 国土交通省 サブリース規制ポータル

修繕費・突発的な出費への備え

マンション投資では、修繕費や突発的な出費に備えることが重要です。

新築マンションは、購入後10年程度は大きな修繕が発生しにくいですが、10年を超えると給湯器やエアコンの交換が必要になる場合があります。

中古マンションは、築年数に応じて修繕費が増加します。築20年を超えると、屋根や外壁の塗装、防水工事など大規模な修繕が必要になることもあります。

修繕費に備えるには、毎月の家賃収入の10%〜15%を修繕積立金として積み立てることが推奨されます。

また、突発的な出費（給湯器の故障、エアコンの故障、水漏れ等）に備えて、予備資金を確保しておくことも重要です。

金利上昇リスクと固定金利の検討

マンション投資で融資を利用する場合、金利上昇リスクに注意が必要です。

変動金利で融資を受けている場合、金利が上昇すると返済額が増加し、手取り収入が減少します。金利が大幅に上昇すると、返済額が家賃収入を上回り、赤字になる可能性もあります。

金利上昇リスクを抑えるには、固定金利での融資を検討しましょう。固定金利は、返済期間中の金利が固定されるため、金利上昇リスクを回避できます。

ただし、固定金利は変動金利より金利が高めに設定されています。金利上昇リスクと金利負担のバランスを考慮して、最適な金利タイプを選びましょう。

家賃下落リスク（築年数と賃料推移）

マンション投資では、築年数の経過に伴い家賃が下落するリスクがあります。

新築マンションは、「新築プレミアム」により高い家賃を設定できます。しかし、築年数が経過すると、家賃は徐々に下落します。

一般的に、築10年で家賃は10%〜20%程度下落すると言われています。築20年を超えると、家賃はさらに下落する傾向があります。

家賃下落リスクを抑えるには、立地の良い物件を選ぶことが重要です。駅近で利便性の高い物件は、家賃下落リスクが低いです。

また、定期的なリフォームやリノベーションを行い、物件の魅力を維持することも有効です。

悪質な業者の見極め方

マンション投資では、悪質な業者に注意が必要です。

悪質な業者の特徴は、以下の通りです。

悪質な業者を見極めるには、以下のポイントを確認しましょう。

不安な点があれば、契約前に専門家（弁護士・税理士等）に相談することをおすすめします。

東京のマンション投資の始め方｜物件選定から購入まで

マンション投資を始めるには、段階的に準備を進めることが重要です。

ここでは、物件選定から購入までの5つのステップを解説します。

ステップ1: 投資目的と予算の設定

まず、投資目的と予算を明確にしましょう。

投資目的は、以下のいずれかに該当することが多いです。

予算は、自己資金と融資可能額を合わせて算出します。自己資金は、物件価格の10%〜20%程度が目安です。

融資可能額は、年収や勤務先、信用情報により異なります。金融機関に事前審査を依頼し、融資可能額を確認しましょう。

ステップ2: 不動産会社の比較・セミナー参加

投資目的と予算が決まったら、不動産会社を比較しましょう。

複数の不動産会社に資料請求し、サービス内容や実績を比較します。入居率、管理戸数、ファンド組成実績などを確認しましょう。

不動産投資セミナーに参加するのも有効です。セミナーでは、不動産投資の基礎知識や物件選びのポイントを学べます。

セミナー参加後、個別相談を受けることもできます。自分の投資目的や予算に合った物件を提案してもらいましょう。

ステップ3: 物件の現地確認と収支シミュレーション

気になる物件が見つかったら、必ず現地確認を行いましょう。

現地確認では、以下のポイントを確認します。

現地確認後、収支シミュレーションを行います。収支シミュレーションでは、以下の項目を計算します。

収支シミュレーションで、投資目的に合った収益が見込めるか確認しましょう。

ステップ4: 融資審査と金融機関の選定

物件が決まったら、金融機関に融資審査を申し込みます。

融資審査では、以下の書類が必要です。

融資審査には、1週間〜2週間程度かかります。審査結果が出たら、金利や返済期間を確認し、最終的な融資条件を決定します。

複数の金融機関に審査を依頼し、条件を比較することもできます。金利や手数料、返済期間を比較し、最も有利な金融機関を選びましょう。

ステップ5: 売買契約と管理委託契約

融資審査が通ったら、売買契約を締結します。

売買契約では、以下の書類を確認します。

契約内容を十分に理解してから契約しましょう。不明な点があれば、不動産会社に質問してください。

売買契約後、管理委託契約を締結します。管理委託契約では、管理会社が入居者募集、賃料回収、クレーム対応、修繕手配などを代行します。

管理委託契約の内容を確認し、管理手数料やサービス内容を把握しましょう。

管理会社の選び方｜入居率99%超を実現する3つのポイント

マンション投資の成功は、管理会社の選び方で大きく左右されます。

ここでは、入居率99%超を実現するための3つのポイントを解説します。

入居率実績と管理戸数の確認

管理会社を選ぶ際、最も重要なのは入居率実績です。

入居率99%超の管理会社は、物件選定力と管理品質が高い証拠です。空室リスクを抑えたい方は、入居率の高い管理会社を選びましょう。

管理戸数も重要な指標です。管理戸数が多い管理会社は、入居者募集のノウハウが蓄積されており、空室期間を短縮できます。

管理会社の公式サイトやパンフレットで、入居率と管理戸数を確認しましょう。入居率の算出方法や調査時点も確認してください。

入居者募集力（広告・ネットワーク）

管理会社の入居者募集力も重要です。

入居者募集力が高い管理会社は、以下の特徴があります。

入居者募集力が高い管理会社は、空室期間を短縮できます。空室期間が短いほど、収益性が高まります。

管理会社の入居者募集方法を確認し、広告力とネットワークを評価しましょう。

サブリース契約の保証内容と注意点

サブリース契約を利用する場合、保証内容と注意点を確認しましょう。

サブリース契約は、不動産会社が物件を一括で借り上げ、オーナーに毎月一定の賃料を支払う管理形態です。空室リスクを軽減できますが、賃料は見直される場合があります。
出典: 国土交通省 サブリース規制ポータル

サブリース契約の保証内容は、以下の点を確認しましょう。

サブリース契約の注意点は、以下の通りです。

サブリース契約は、空室リスクを軽減できる一方で、収益性が低くなる可能性があります。自分の投資目的に合った管理形態を選びましょう。

よくある質問（Q&A）

東京のマンション投資に関するよくある質問にお答えします。

まとめ｜東京のマンション投資はリスクを理解して始めよう

東京のマンション投資は、人口動態と賃貸需要の安定性から、他の地域と比べて有望な投資先です。

しかし、空室リスク、修繕費、金利上昇リスク、家賃下落リスクなど、様々なリスクがあることも事実です。

マンション投資を成功させるには、以下のポイントが重要です。

不動産投資は元本や利益が保証された金融商品ではありません。不動産価格の変動、空室の発生、修繕費の増加、金利の変動等により、投資元本を下回る損失が生じる可能性があります。不動産クラウドファンディングにおいても、運用期間中の途中解約ができない場合があり、元本割れのリスクがあります。投資を行う際は、事業者の登録状況を確認し、契約内容や重要事項説明書をよくお読みのうえ、ご自身の判断と責任で投資判断を行ってください。

本記事の情報は2026年4月時点のものです。不動産投資には元本割れのリスクがあり、想定利回りは確約されません。投資の際は必ず最新情報を確認し、専門家への相談をご検討ください。