会社設立のミチシルベ

不動産投資を始めたばかりの方や、初めての確定申告を控えている方にとって、「どこまで経費として認められるのか」は大きな悩みです。

経費を適切に計上できれば税負担を軽減できますが、誤った処理をすると税務調査で指摘を受けるリスクがあります。

本記事では、不動産投資で経費にできるもの・できないものを一覧で整理し、修繕費の判断基準や家事按分の方法、確定申告の実務まで詳しく解説します。

税務調査で指摘されやすいポイントや、経費管理を効率化するツールも紹介しますので、不動産投資の税金対策を最大化したい方はぜひ参考にしてください。

不動産投資で経費にできるもの・できないもの一覧

不動産投資において経費として認められるのは、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるものです。
出典: 国税庁 No.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)

まずは経費の可否を一覧表で確認し、判断に迷いやすいグレーゾーン項目についても整理しましょう。

経費にできる項目一覧

不動産投資で経費として計上できる主な項目は以下の通りです。

これらの経費は、不動産収入を得るために直接必要な費用として認められます。

経費にできない項目一覧

一方、以下の項目は経費として認められません。

不動産投資に直接関係のない支出は経費として計上できません。

判断に迷いやすいグレーゾーン項目

以下の項目は、条件によって経費として認められる場合と認められない場合があります。

交際費（ゴルフ代等）
不動産会社や管理会社との関係構築のための支出であれば、交際費として計上できる可能性があります。

ただし、不動産投資においてゴルフ代は「業務のために直接かかる費用」とは判断しにくく、税務調査の結果、認められない可能性もあります。

自家用車関連費
事業とプライベートの両方で使用している場合、家事按分によって事業部分のみを経費計上できます。

使用記録簿を付けておくことで、税務調査時に説明しやすくなります。

自宅兼事務所の家賃・光熱費
自宅の一部を事業用に使用している場合、面積や時間の割合に応じて家事按分が可能です。

明確な根拠を示せることが条件となります。

不動産投資における経費とは？基本的な考え方

経費の正しい理解は、適切な税金対策の第一歩です。

ここでは経費として認められる条件と、経費計上が税金対策になる仕組みを解説します。

経費として認められる条件

国税庁は必要経費を具体的に限定せず、考え方だけを示しています。
出典: 国税庁 No.2210 やさしい必要経費の知識

具体的には、以下の2つの条件を満たす費用が経費として認められます。

1. 総収入金額を得るために直接要した費用
不動産収入を得るために直接必要な支出が該当します。

例えば、物件の管理費や修繕費、入居者募集のための広告費などです。

2. その年に生じた業務上の費用
不動産賃貸業を営む上で発生した一般管理費が該当します。

例えば、税理士への報酬や事務用品の購入費などです。

経費計上が税金対策になる仕組み

不動産所得は、以下の計算式で求められます。

不動産所得 = 総収入金額 － 必要経費

経費を適切に計上することで、課税対象となる所得を減らし、所得税・住民税の負担を軽減できます。

例えば、年間家賃収入が500万円、経費が200万円の場合、不動産所得は300万円となります。

もし経費の計上漏れがあり、実際には250万円の経費があったとすると、50万円分の所得に対して余分に税金を支払うことになります。

所得税率が20％の場合、約10万円の税金を多く支払うことになるため、経費の正確な把握は重要です。

経費にできる項目の詳細解説｜計上方法と注意点

ここでは、経費として認められる主要な項目について、具体的な計上方法と注意点を詳しく解説します。

ローン利息（土地部分の制限に注意）

不動産投資用物件のローン金利は、全額経費として計上できます。元本返済部分は経費になりませんが、利息部分は必要経費として認められます。

例えば、毎月の返済額が10万円で、元本返済額が7万円、利息が3万円の場合、経費にできるのは利息の3万円のみです。

ただし、不動産所得が赤字で他の所得と損益通算する場合は、借入金のうち土地部分の利息は経費に計上できません。
出典: 東急リバブル 不動産所得の計算方法、必要経費や修繕費に含まれるもの

土地部分の利息を計算する際は、以下の式を使います。

土地部分の利息 = 年間利息 × （借入金額 － 建物価格）÷ 借入金額

減価償却費（建物・設備の計算方法）

減価償却費は、建物や設備の取得費を耐用年数で割り、毎年経費として計上するものです。

実際の支出を伴わない経費ですが、税金対策に大きな効果があります。

建物の法定耐用年数は構造によって異なります。
出典: 国税庁 主な減価償却資産の耐用年数表

固定資産税・都市計画税

物件所有者が毎年支払う固定資産税・都市計画税は、全額経費として計上可能です。

不動産経営において避けられない経費として認められています。

納税通知書を保管し、支払った年度の経費として計上しましょう。

火災保険・地震保険

建物に付保する火災保険や地震保険の掛け金は経費として計上できます。

複数年一括契約している場合には、当年分のみが必要経費です。
出典: スターツCAM マンション経営の確定申告！不動産所得で経費になる範囲や必要書類を解説

例えば、5年分の保険料を一括で支払った場合、年間保険料を5で割った金額を毎年経費計上します。

管理費・管理委託料

入居者募集や家賃回収、クレーム対応などを賃貸管理会社に委託した場合の管理委託料は、経費として計上できます。

一般的に家賃の5〜10％程度が相場です。

サブリース（一括借り上げ）を採用している場合は、管理委託料相当額が差し引かれた家賃が振り込まれるため、管理委託料は別途発生しません。
出典: スターツCAM マンション経営の確定申告！不動産所得で経費になる範囲や必要書類を解説

修繕費（資本的支出との区別）

原状回復のための修繕費は経費として計上できますが、資産価値を高める支出は「資本的支出」として減価償却の対象となります。

この区別は税務調査で最も指摘されやすいポイントです。

詳細は次の章で解説します。

仲介手数料・広告宣伝費

入居者募集のために不動産会社に支払う仲介手数料や、不動産ポータルサイトへの掲載料は経費として計上できます。

看板製作費やチラシ作成費も含まれます。

交通費・旅費

物件確認や管理会社との打ち合わせのための交通費は経費として認められます。

自家用車を使用した場合のガソリン代も、事業目的であれば経費計上可能です。

領収書をもらった際に、目的をメモしておくと後で分かりやすくなります。

修繕費と資本的支出の判断基準｜フローチャートで確認

修繕費と資本的支出の区別は、税務調査で最も指摘されやすい項目です。

ここでは国税庁の基準に基づいた判断方法を、フローチャート形式で解説します。

修繕費として認められる条件

修繕費は基本的に「今あるものを元の状態に戻す」「正常に使えるようにする」ためのお金です。

新しく性能を向上させたり、価値を大きく高めたりするものではなく、現状維持が目的となります。

具体的には、以下のような支出が修繕費として認められます。

退去後の原状回復リフォーム（壁紙の張り替え、床の補修等）
設備故障による交換（給湯器の修理、エアコンの修理等）
外壁の塗り直し（同等品質の塗料を使用した場合）
雨漏りの修理

資本的支出とみなされるケース

法人がその有する固定資産の修理、改良等のために支出した金額のうち当該固定資産の価値を高め、又はその耐久性を増すこととなると認められる部分に対応する金額が資本的支出となるのです。
出典: 国税庁 No.5402 修繕費とならないものの判定

具体的には、以下のような支出が資本的支出とみなされます。

避難階段の取付けなど、物理的に付加した部分
用途変更のための模様替え（事務所を住居に改装等）
機械の部品を特に品質・性能の高いものに取り替えた場合の、通常の取替え費を超える部分
断熱性能や耐水性能を高める外壁塗装

資本的支出は資産として計上され、減価償却を通じて複数年にわたって費用化されます。

判断フローチャート

国税庁は、20万円に満たない修理、改良の支出を、「少額又は周期の短い費用」と定義して、修繕費として経費計上することを認めています。
出典: 国税庁 No.1379 修繕費とならないものの判定

以下のフローチャートに従って判断しましょう。

ステップ1: 金額が20万円未満か？
→ YES: 修繕費として経費計上
→ NO: ステップ2へ

ステップ2: おおむね3年以内の周期で行われる支出か？
→ YES: 修繕費として経費計上
→ NO: ステップ3へ

ステップ3: 明らかに資産価値を高める、または耐久性を増すものか？
→ YES: 資本的支出として資産計上
→ NO: ステップ4へ

ステップ4: 金額が60万円未満か？
→ YES: 修繕費として経費計上
→ NO: ステップ5へ

ステップ5: 前期末取得価額の10%以下か？
→ YES: 修繕費として経費計上
→ NO: 資本的支出として資産計上

家事按分の具体的な方法｜自宅兼事務所・車両・光熱費

自宅の一部を事業用に使用している場合や、プライベートと兼用の支出がある場合、家事按分によって事業部分のみを経費計上できます。

ここでは家事按分の適切な処理方法を解説します。

家事按分が認められる条件

国税庁の法令解釈通達45-2で、「業務の遂行上必要な部分が50％を超えるかどうか」を基本としつつ、必要である部分を明らかに区分できれば50％以下であっても経費に算入してもよいとの考え方が示されています。
出典: 国税庁 家事関連費（第1号関係）

家事按分が認められる主な条件は以下の通りです。

事業とプライベートの両方で使用している支出であること
事業用に使用している割合を客観的に説明できること
合理的な基準に基づいて按分比率を算出していること

自宅兼事務所の按分方法と事例

自宅で事業を営んでいる場合は、家事按分の対象にできます。按分方法は主に２種類あり、床面積比率によるものと、時間比率によるものです。

面積比率による按分
総面積に対する事業用スペースの割合で計算します。

例：家賃15万円、総面積50㎡のうち10㎡を事業用として使用
10㎡ ÷ 50㎡ = 20%
15万円 × 20% = 3万円（経費計上可能）

時間比率による按分
1週間の総時間に対する事業用の使用時間で計算します。

例：1週間168時間のうち51時間を事業に使用（8.5時間/日、週6日稼働）
51時間 ÷ 168時間 = 約30%
家賃15万円 × 30% = 4.5万円（経費計上可能）

車両費の按分方法と事例

自動車関連費用には、利用時間・利用日数・走行距離のいずれかで按分するのが一般的です。

走行距離による按分
年間走行距離に対する事業用の走行距離で計算します。

例：年間走行距離10,000km、うち事業用3,000km
3,000km ÷ 10,000km = 30%
ガソリン代・車検費用・自動車保険料の30%を経費計上

光熱費・通信費の按分方法

光熱費や通信費は、事業で使用している時間の割合で按分するのが一般的です。

電気代の按分
使用しているコンセントの数で按分する方法もあります。

例：住居に差し込み口が15個あり、そのうち業務に使っているコンセントが3個
3個 ÷ 15個 = 20%
電気代の20%を経費計上

通信費の按分
使用日数や時間などの時間比率で按分します。

ただし、事業での使用時間を説明しづらいものなので、税務署からの指摘を受けやすく、経費として認められないことも多いです。

事業用のスマートフォンを別途契約するなど、事業と切り分けるのが最も確実です。

物件購入前の経費シミュレーション｜年収別の税金対策効果

物件購入前に経費と税金対策効果を見積もることで、投資の成功確率を高められます。

ここでは初年度と2年目以降の経費の違いや、年収別のシミュレーション例を紹介します。

初年度と2年目以降の経費の違い

不動産投資の初年度は、物件取得時にかかる費用が多く発生するため、経費が大きくなります。

初年度のみ発生する経費

不動産取得税
登録免許税
印紙税
司法書士報酬
不動産仲介手数料（購入時）

毎年発生する経費

ローン利息
減価償却費
固定資産税・都市計画税
火災保険・地震保険
管理費・管理委託料
修繕費

初年度は赤字になりやすく、給与所得との損益通算により所得税の還付を受けられる可能性が高くなります。

2年目以降は経費が減少し、黒字化することが一般的です。

物件タイプ別の経費率の目安

経費率の目安は家賃収入の15〜20％とされています。
出典: 東急リバブル 不動産投資の経費とは？どこまで・いくらまで計上できる？

物件タイプによって経費率は異なります。

経費率が不自然に高額である場合や、投資規模に対して不相応な経費がある場合には、税務調査の対象となる可能性があります。
出典: 東急リバブル 不動産投資の経費とは？どこまで・いくらまで計上できる？

年収別の税金対策シミュレーション例

年収1,000万円の会社員が、物件価格3,000万円（土地1,500万円、建物1,500万円）のRC造コンパクトマンションを購入した場合のシミュレーションです。

初年度の収支

家賃収入: 180万円（月15万円）
ローン利息: 60万円
減価償却費: 32万円（建物1,500万円÷47年）
固定資産税: 15万円
管理費・修繕積立金: 24万円（月2万円）
管理委託料: 9万円（家賃の5%）
不動産取得税・登記費用等: 80万円

不動産所得 = 180万円 － （60万円 + 32万円 + 15万円 + 24万円 + 9万円 + 80万円）= △40万円（赤字）

給与所得1,000万円から不動産所得の赤字40万円を差し引くと、課税所得は960万円となります。

所得税率33%の場合、約13万円の税金が還付される計算です。

経費計上で失敗しないための注意点

経費計上のミスは税務調査のリスクを高めます。

ここでは、適切な経費管理のために押さえておくべきポイントを解説します。

経費率15〜20%の目安と外れる場合の対処法

経費率の目安は家賃収入の15〜20％とされています。経費の金額が不自然に高額である場合や、投資規模に対して不相応な経費がある場合には、税務調査の対象となる可能性があるので注意しましょう。
出典: 東急リバブル 不動産投資の経費とは？どこまで・いくらまで計上できる？

経費率がこの範囲を大きく外れる場合、以下の対処法があります。

経費率が高すぎる場合
大規模修繕や初年度の取得費用により、一時的に経費率が高くなることは問題ありません。

ただし、領収書や契約書を適切に保管し、説明できるようにしておくことが重要です。

経費率が低すぎる場合
計上できる経費を見落としている可能性があります。

本記事の経費一覧を確認し、漏れがないかチェックしましょう。

税務調査で指摘されやすいポイント

税務調査において修繕費・資本的支出の区分は頻繁に指摘される項目です。特に注意すべき点と対策を解説します。

調査官が着目するポイントは以下の通りです。

高額な修繕費の計上
定期的・計画的に行われる大規模修繕
建物の取得直後の修繕費
前年比で大幅に増加した修繕費
家事按分の比率が不自然に高い支出
領収書や証拠書類が不足している経費

領収書・証拠書類の保管方法と期間

経費の領収書は、一定期間保存する義務があります。

保存期間のルールは以下の通りです。

領収書は月ごとにファイリングし、経費の種類別に整理しておくと確定申告時に便利です。

電子データで保存する場合は、電子帳簿保存法に対応した方法で保管する必要があります。

電子帳簿保存法への対応

2024年1月から、電子取引データの電子保存が義務化されました。

メールで受け取った請求書や、インターネットでダウンロードした領収書は、電子データのまま保存する必要があります。

電子帳簿保存法に対応したクラウド会計ソフトを利用することで、適切な保存が可能になります。

確定申告での経費計上の実務｜便利なツールと税理士の活用

経費管理を効率化し、確定申告をスムーズに行うための実務的な方法を解説します。

青色申告と白色申告の経費面でのメリット比較

青色申告を選択することで、経費面でも有利な取り扱いを受けられます。

青色申告を行うには、青色申告を行おうとする年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があります。

新規開業の場合は、開業日から2か月以内に提出すればよいとされています。

確定申告ソフトの選び方と使い方

確定申告ソフトを活用することで、経費管理と申告書作成を効率化できます。

主な確定申告ソフトの特徴は以下の通りです。

確定申告ソフトを選ぶ際は、以下のポイントをチェックしましょう。

銀行口座・クレジットカードとの自動連携機能
スマートフォンアプリの使いやすさ
サポート体制（チャット、電話、メール）
e-Tax対応
電子帳簿保存法への対応

税理士に依頼する場合の費用相場と選び方

税理士に確定申告を依頼する場合の費用相場は以下の通りです。

税理士に依頼するメリットは以下の通りです。

税務調査のリスクを最小化できる
経費計上の判断を専門家に相談できる
節税対策のアドバイスを受けられる
時間を節約できる

税理士を選ぶ際は、不動産投資に詳しい税理士を選ぶことが重要です。

初回相談が無料の税理士も多いので、複数の税理士に相談して比較検討しましょう。

経費計上チェックリスト

確定申告前に、以下のチェックリストで経費の計上漏れがないか確認しましょう。

□ ローン利息（元本は除く）
□ 減価償却費
□ 固定資産税・都市計画税
□ 火災保険・地震保険
□ 管理費・管理委託料
□ 修繕費（資本的支出との区別を確認）
□ 仲介手数料・広告費
□ 交通費・旅費（領収書・記録を確認）
□ 通信費（家事按分の計算）
□ 税理士報酬
□ 領収書の保管（7年間）
□ 土地部分のローン利息の計算（赤字の場合）

よくある質問（Q&A）

まとめ｜適切な経費計上で税金対策を最大化しよう

不動産投資で経費として認められるのは、不動産収入を得るために直接必要な費用です。

ローン利息、減価償却費、固定資産税、管理費、修繕費などは経費として計上できますが、ローン元本、所得税・住民税、プライベートな支出は経費になりません。

特に注意が必要なのは、修繕費と資本的支出の区別、土地部分のローン利息の損益通算制限、家事按分の根拠づくりです。

経費率の目安は家賃収入の15〜20％程度ですが、大規模修繕や初年度の取得費用により一時的に高くなることは問題ありません。

重要なのは、経費として計上する支出が不動産収入を得るために直接必要であったことを、領収書や記録で説明できることです。

確定申告ソフトや税理士を活用することで、経費管理を効率化し、税務調査のリスクを最小化できます。

適切な経費計上を行い、不動産投資の税金対策を最大化しましょう。

不動産投資は元本や利益が保証された金融商品ではありません。不動産価格の変動、空室の発生、修繕費の増加、金利の変動等により、投資元本を下回る損失が生じる可能性があります。不動産クラウドファンディングにおいても、運用期間中の途中解約ができない場合があり、元本割れのリスクがあります。投資を行う際は、事業者の登録状況を確認し、契約内容や重要事項説明書をよくお読みのうえ、ご自身の判断と責任で投資判断を行ってください。